Remont mieszkania dziecka nie zwolni z podatku dochodowego

Przeczytaj także: Podatek dochodowy: sprzedaż mieszkania w spadku z kredytem

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Rodzice wnioskodawcy byli właścicielami małego gospodarstwa wraz z budynkiem mieszkalnym. W roku 1996 r. zmarł ojciec. Spadek po nim dziedziczyli: matka (4/16), wnioskodawca i jego trzech braci (każdy po 3/16). Następnie w 2011 r. zmarła matka, zaś w 2012 r. jeden z braci, który nie miał dzieci ani żony. Na rozprawie sądowej w 2013 r. pozostali spadkobiercy mieli zasądzone równe części (każdy po 1/3). Spadek ten został sprzedany w lutym 2014 r. za kwotę 102 000 zł. Na poszczególnych spadkobierców przypadł zatem przychód w wysokości 34 000 zł. Swoją część wnioskodawca zamierza przeznaczyć na remont domu, którego był właścicielem do września 2013 r., a w którym to obecnie mieszka. Dom ten w tym czasie został darowany córce w zamian za dożywotnią służebność na parterze budynku. Wnioskodawca zadał pytanie, czy w takim przypadku będzie musiał zapłacić podatek dochodowy od uzyskanego przychodu ze sprzedaży nieruchomości, a jeśli tak, to w jakiej proporcji bądź wysokości? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. Jürgen Fälchle - Fotolia.com

Remont mieszkania dziecka nie zwolni z podatku dochodowego

Aby dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości korzystał ze zwolnienia z podatku dochodowego, wnioskodawca musi wydatkować uzyskane pieniądze na własne cele mieszkaniowe, a więc m.in. remont własnego domu czy mieszkania.

W świetle powyższego uregulowania, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. (…)

Stosownie do art. 924 i 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121) – spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Tak więc dniem nabycia spadku przez Wnioskodawcę jest data śmierci każdego ze spadkodawców.

Z powyższych rozważań wynika zatem, że udziały w omawianej nieruchomości Wnioskodawca nabył w spadku w różnym czasie:
• w 1996 r. w spadku po ojcu (9,37%),
• w 2011 r. w spadku po matce (15,62%),
• w 2012 r. w spadku po bracie (8,34%).

Biorąc pod uwagę powyższe ustalenia należy stwierdzić, że dokonane w 2014 r. odpłatne zbycie ww. nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 1996 r. w spadku po ojcu (9,37%) nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w przywołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Natomiast opodatkowaniu podlega sprzedaż ww. nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2011 r. w spadku po matce oraz w 2012 r. w spadku po bracie (łącznie 23,96%), a oceniając skutki podatkowe tej sprzedaży należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.
Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania – w myśl art. 14 ustawy zmieniającej – mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.