Zakup nieruchomości: wartość początkowa budynku i gruntu

Przeczytaj także: Budynek na cudzym gruncie jako inwestycja w obcym środku trwałym?

Nie ma z tym większych problemów, gdy w samym akcie notarialnym do poszczególnych nieruchomości zostaną przyporządkowane ich wartości (wskazując że budynek 1 ma wartość X, budynek 2 wartość Y, grunt wartość Z, co w ostateczności daje wartość transakcji w postaci sumy X, Y i Z). Niestety często zdarza się, że wartości budynków, budowli i gruntu nie są w umowie sprzedaży sporządzonej w postaci aktu notarialnego wyodrębnione – podana jest jedynie ich łączna cena nabycia (z ewentualnym wskazaniem, czy czynność ta podlega opodatkowaniu VAT).

Takie „uproszczenie” na początku może jednak spowodować trudności na gruncie podatkowym, zwłaszcza gdy nabyte nieruchomości stają się majątkiem firmy podlegającym amortyzacji (a tak jest m.in. w przypadku budynków i budowli). Podatnik musi bowiem do takich poszczególnych składników majątku przypisać odpowiednią część ceny sprzedaży, która w dużej mierze będzie kreować wartość początkową danego środka trwałego.

Zgodnie z Klasyfikacją Środków trwałych, grunty mieszczą się w grupie 0, w grupie 1 mieszczą się budynki i lokale (a także spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego), zaś budowle znalazły się w grupie 2. Oczywiście występuje tutaj także dodatkowy podział na podgrupy, a następnie jeszcze rodzaj danego składnika majątku. Tak duże rozbudowanie istotne jest m.in. z punktu widzenia określenia właściwej stawki amortyzacji danego środka trwałego (ta np. jest inna w stosunku do budynków mieszkalnych i niemieszkalnych).

Z wymienionych wyżej gruntów (jak też prawa użytkowania wieczystego gruntu), budynków i budowli, amortyzacji podlegają jedynie dwa z ostatnich, przy czym w zależności od tego, z jaką konkretnie nieruchomością mamy do czynienia, różne są stawki amortyzacyjne (a także ewentualne sposoby skracania okresu amortyzacji). Stąd też tak istotne jest wyodrębnienie z łącznej wartości nieruchomości (określonej w akcie notarialnym) wartości poszczególnych budynków czy budowli (chociaż te ostatnie często są doliczane do wartości budynków) oraz samego gruntu, na którym powyższe są posadowione (tudzież prawa użytkowania wieczystego gruntu). Jak zostało to już bowiem wyżej podkreślone, każdy z tych składników majątku będzie stanowił odrębny środek trwały.

I tak w przypadku zakupu nieruchomości, jej wartością początkową jest cena nabycia, czyli przede wszystkim cena należna sprzedawcy, powiększona o inne wydatki i opłaty poniesione przed jej oddaniem do używania (chociażby o opłaty skarbowe czy notarialne, a także dostosowanie nabytego składnika majątku do potrzeb firmy).

Stąd też, gdy na zakupioną nieruchomość składa się kilka środków trwałych (w postaci np. gruntu i dwóch budynków), zaś w akcie notarialnym została podana jedynie łączna cena sprzedaży, trzeba dokonać jej podziału pomiędzy te składniki majątku. W jaki sposób?

W praktyce często wykorzystuje się tutaj wskaźnik procentowy udziału wartości rynkowej danego obiektu (czyli gruntu i poszczególnych budynków) do wartości rynkowej całej nieruchomości. Niemniej przy stosowaniu tej metody trzeba określić wartości rynkowe zakupionych poszczególnych składników nieruchomości. Najprościej czynność tę zlecić biegłemu, niestety wiąże się to z dodatkowymi kosztami. Nie ma przy tym przeszkód, aby takiej wyceny podjął się nabywca nieruchomości we własnym zakresie, uwzględniając tutaj np. oferty sprzedaży podobnych nieruchomości dostępnych na danym terenie, czy też oferty lokalnych biur nieruchomości.

Po ustaleniu takiej wartości rynkowej poszczególnych składników nieruchomości należy dokonać ich zsumowania, a następnie ustalić procentowy wskaźnik udziału pojedynczego składnika w ogólnej wartości nieruchomości. Kolejnym krokiem jest odniesienie tego wskaźnika do faktycznie zapłaconej ceny za całą nieruchomość.

Uzyskany wynik będzie stanowił wartość początkową poszczególnych składników nabytej nieruchomości. Ich suma winna dać cenę zakupu określoną w akcie notarialnym. Następnie tak określone wartości początkowe należy zwiększyć o ewentualne koszty związane z zakupem (w postaci chociażby opłat notarialnych, czy nakładów na dostosowanie danego składnika do potrzeb przedsiębiorcy).

Przykład

Przedsiębiorca nabył nieruchomość składają się z gruntu wraz z wybudowanym budynkiem produkcyjnym. Łączna cena zakupu została określona w akcie notarialnym na poziomie 750 tys. zł.

Zgodnie z dokonaną przez podatnika wyceną ustalono, że wartości rynkowe poszczególnych składników tej nieruchomości kształtują się na następującym poziomie:

• grunt: 350 tys. zł
• budynek: 530 tys. zł

Łączna rynkowa wartość nieruchomości wynosi zatem 880 tys. zł. Wskaźnik procentowego udziału w wartości rynkowej poszczególnych składników nieruchomości plasuje się zatem na poziomie:

• grunt: 350 000 zł / 880 000 zł x 100% = 32,22%
• budynek: 530 000 zł / 880 000 zł x 100% = 67,78%

Na podstawie tak ustalonego wskaźnika, wartość początkowa w postaci ceny nabycia poszczególnych składów nieruchomości będzie wyglądać następująco:

• grunt: 750 000 zł x 32,22% = 241 650 zł
• budynek: 750 000 zł x 67,78% = 508 350 zł

Oczywiście tak ustaloną wartość początkową dla poszczególnych składników nieruchomości należy zwiększyć także o inne wydatki i opłaty poniesione przed oddaniem nieruchomości do używania