Obowiązek podatkowy VAT przy najmie nieruchomości

Przeczytaj także: Najem nieruchomości: w obrocie VAT również opłaty administracyjne

Rozpatrzmy następującą sytuację: Podatnik wynajmował domek letniskowy osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej w okresie od 1 do 31 maja 2014 r. Zapłatę z tego tytułu otrzymał 29 maja. W tym też dniu transakcja została zaewidencjonowana na kasie fiskalnej. Podatnik nie wystawił jednak faktury, jako że nabywca nie wystąpił z żądaniem jej wystawienia. Wystarczył mu paragon. Jak tutaj określić prawidłowo moment powstania obowiązku podatkowego?

Moment powstania obowiązku podatkowego w zakresie usług najmu został określony w art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b) tiret trzeci. Przepis ten wskazuje mianowicie, że w przypadku świadczenia usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze, obowiązek podatkowy powstaje w dacie wystawienia faktury z tytułu świadczenia tego rodzaju usług.

Jeżeli jednak w przypadkach wyżej wymienionych podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminu wystawienia faktury określonego w art. 106i ust. 3, a w przypadku gdy nie określono takiego terminu - z chwilą upływu terminu płatności (o czym mówi art. 19a ust. 7 ustawy o VAT).

Zgodnie zaś z art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy, w przypadku usług najmu, dzierżawy czy leasingu, fakturę wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności.
Warto w tym miejscu także dodać, że w przypadku czynności wykonywanych na rzecz tzw. osób prywatnych, podatnicy są obowiązani wystawić faktury je dokumentujące na żądanie zgłoszone przez takiego nabywcę w określonym terminie. Niemniej zgodnie z art. 106b ust. 3 pkt 1 ustawy o VAT w przypadku usług najmu, dzierżawy czy leasingu świadczonych na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej obowiązek wystawienia faktur w ogóle nie występuje. Tutaj jest to jedynie dobra wola podatnika, czy dokument ten zostanie przez niego wystawiony.

Nie można również zapominać, że w przypadku przedmiotowych usług nie ma zastosowania art. 19a ust. 8 ustawy o VAT mówiący, że jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

Jak zatem nietrudno zauważyć, w omawianym przypadku decydujące znaczenie ma to, w którym momencie przypadał termin płatności za usługę najmu. Niestety z przykładu nie wynika, na kiedy został on określony (z reguły takie informacje znajdują się w zawartej umowie najmu). Sam fakt zapłaty, czy też zaewidencjonowania tej sprzedaży na kasie fiskalnej w dacie otrzymania płatności nie ma tutaj większego znaczenia.

Jeżeli jednak przyjąć, że zapłata nastąpiła w dniu, w którym przypadał termin płatności, to w tym dniu powstał także obowiązek podatkowy.

Jedynie faktura wystawiona przed terminem płatności spowoduje tutaj powstanie obowiązku podatkowego w dacie jej wystawienia. Jak jednak zostało to już wyżej wskazane, w tym przypadku usługodawca nie ma obowiązku wystawienia tego dokumentu na żądanie nabywcy. Może jednak tego dopełnić dobrowolnie.