Sprzedaż nieruchomości: jakie koszty uzyskania przychodu?
2014-04-18 13:27
Przeczytaj także: Sprzedaż mieszkania: ważne udokumentowane rzeczywiste koszty
Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).
Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” (art. 22 ust. 6f).
W świetle powyższego stwierdzić należy, że definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości lub tego prawa oraz udokumentowane nakłady poczynione w trakcie ich posiadania, które zwiększyły wartość zbywanej rzeczy i praw majątkowych.
Koszt nabycia, co do zasady, określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego czy zakup ten jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na zakup lokalu pochodzą z innego źródła, np. z oszczędności nabywcy.
Biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny oraz ww. uregulowania prawne należy zatem stwierdzić, że do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego Wnioskodawca może zaliczyć oprócz ceny nabycia ww. lokalu, koszty notarialne poniesione przy zakupie mieszkania.
Natomiast poniesione przez Wnioskodawcę wydatki związane z zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego, tj. odsetki od kredytu, nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z jego odpłatnego zbycia. Są to bowiem wydatki związane jedynie z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup tego lokalu, których nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na jego nabycie, a to uniemożliwia zakwalifikowanie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki te wynikają bowiem wyłącznie z faktu nabycia przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego za środki z kredytu bankowego. Nie są to zatem w żadnym wypadku koszty nabycia tego lokalu mieszkalnego, tylko koszty na jakie podatnik godzi się w momencie zwierania umowy o kredyt, w celu pozyskania środków na jego zakup. Wydatki te nie stanowią również nakładów poczynionych na przedmiotowy lokal mieszkalny w trakcie jego posiadania, o których mowa w ww. przepisie. Wydatki te w żaden sposób nie wpłynęły bowiem na podwyższenie wartości tego lokalu.
Do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego Wnioskodawca może natomiast zaliczyć udokumentowane fakturami VAT nakłady, związane z jego wykończeniem, zwiększające wartość tego lokalu, a które zostały poczynione w czasie jego posiadania.
Ponadto, zgodnie z literalnym brzmieniem art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podstawę waloryzacji stanowi koszt nabycia lub koszt wytworzenia. Kosztem nabycia nie będą zatem wydatki poniesione na wykończenie lokalu mieszkalnego. Wydatki te stanowią bowiem nakłady zwiększające wartość nieruchomości.
Reasumując, wydatki z tytułu pośrednictwa w sprzedaży lokalu mieszkalnego należy zakwalifikować do kosztów odpłatnego zbycia, które zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pomniejszą przychód, który Wnioskodawca uzyskał z tej sprzedaży. Natomiast do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawca może zaliczyć wydatki poniesione w związku z nabyciem ww. lokalu mieszkalnego, tj. cenę zakupu lokalu mieszkalnego oraz wydatki na sporządzenie aktu notarialnego, przy czym może dokonać ich waloryzacji. W kosztach uzyskania przychodu Wnioskodawca może uwzględnić udokumentowane fakturami VAT nakłady, związane z wykończeniem tego lokalu, zwiększające jego wartość i poczynione w czasie jego posiadania.
Jednakże wydatki związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego, tj. odsetki od kredytu nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z jego odpłatnego zbycia.
Dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy, które obejmują zwaloryzowaną cenę oraz wydatki na sporządzenie aktu notarialnego zakupu ww. lokalu a także udokumentowane nakłady, podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. (…)”
Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów
Przeczytaj także:
![Przy sprzedaży nieruchomości nie ustala się kosztów szacunkowo]( "Przy sprzedaży nieruchomości nie ustala się kosztów szacunkowo [© Piotr Adamowicz - Fotolia.com]")
Przy sprzedaży nieruchomości nie ustala się kosztów szacunkowo
Przy sprzedaży nieruchomości nie ustala się kosztów szacunkowo
1 2
oprac. : Ministerstwo Finansów
Przeczytaj także
Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ
Komentarze (0)
![Ceny mieszkań wcale nie spadają [© Freepik]](https://s3.egospodarka.pl/grafika2/rynek-nieruchomosci/Ceny-mieszkan-wcale-nie-spadaja-263095-50x33crop.jpg "Ceny mieszkań wcale nie spadają [© Freepik]")
Ceny mieszkań wcale nie spadają
