Sprzedaż ziemi rolnej w podatku dochodowym

Przeczytaj także: Sprzedaż gruntu rolnego bez podatku?

Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej updof) mówi, iż jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli to nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Co ważne, zasadę tę odnosi się także do zamiany nieruchomości. Tutaj wskazany okres odnosi się osobno do każdej z osób dokonującej zamiany. Nie ma przy tym znaczenia, czy daną nieruchomość stanowi grunt (oraz jego rodzaj, np. grunt budowlany, leśny, rolny) czy też grunt z wzniesionymi na nim nieruchomościami (budynki, budowle).

Niemniej w art. 21 ust. 1 pkt 28 updof ustawodawca wskazał, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Ilekroć w tej ustawie jest natomiast mowa o gospodarstwie rolnym, należy przez nie rozumieć gospodarstwo rolne w myśl przepisów ustawy o podatku rolnym (o czym mówi art. 2 ust. 4 updof). Stanowi je zatem obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków, jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej (art. 2 ust. 1 tejże ustawy).

Co ważne, w omawianym zwolnieniu ustawodawca nie wymaga, aby zbywcą danej nieruchomości był podatnik będący rolnikiem, w związku z czym może to być także inna osoba. Niemniej prawodawca wskazuje tutaj, iż w wyniku takiej czynności zbywane grunty nie mogą utracić rolnego charakteru.

Utrata takiego charakteru następuje poprzez wyłączenie danych gruntów z produkcji rolnej wskutek przekształcenia sposobu ich użytkowania (np. poprzez przeznaczenie ich na działalność gospodarczą tudzież pod budownictwo). Niestety ustawodawca nie zdefiniował tutaj, co należy rozumieć pod utratą charakteru rolnego „w związku ze sprzedażą”. Kwestię tę wyjaśnił jednakże m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14.11.2012 r. sygn. akt II FSK 640/11.

Jak czytamy w wyroku: „(…) Analizowany art. 21 ust. 1 pkt 28 p.d.o.f. wymaga, aby utrata charakteru rolnego lub leśnego nastąpiła w "związku z tą sprzedażą". Ustawodawca nie zawęża zatem zmiany charakteru gruntów czasowo jedynie do momentu sprzedaży. Przepis ten nie zawiera bowiem sformułowania "na skutek sprzedaży", czy też "w wyniku sprzedaży". Ponieważ ustawodawca w art. 21 ust. 1 pkt 28 p.d.o.f. używa określenia "w związku" i nie definiuje, co należy rozumieć przez to pojęcie, to niewątpliwie chodzi mu o językowe, potoczne rozumienie tego pojęcia. Oznacza to, że chodzi o każdy związek, w następstwie którego grunty tracą swój charakter rolny lub leśny, byle tylko można było go powiązać ze sprzedażą. Niewątpliwie ewentualne przekształcenie gruntu trzeba oceniać na dzień sprzedaży, a nie na podstawie działań nabywcy, podejmowanych po zakupie. Podatnik musi bowiem w momencie podpisywania umowy ocenić, czy z tytułu sprzedaży powstał u niego obowiązek podatkowy. Przyjęcie dnia sprzedaży jako decydującego dla oceny wystąpienia przesłanki negatywnej, wymienionej w art. 21 ust. 1 pkt 28 p.d.o.f. przesądza także o tym, że badając jej wystąpienie należy uwzględnić wszystkie okoliczności dotyczące przeznaczenia gruntu, znane na dzień dokonania transakcji. Okoliczności te mogą dotyczyć zarówno podatnika, jak i nabywcy, którego zakres działalności bądź czynności faktyczne podejmowane przez niego przed zawarciem umowy, wskazują na to, że kupuje on nieruchomość z zamiarem wykorzystania jej w sposób odbiegający od sposobu wykorzystywania gruntów rolnych i leśnych. (…)”