Sprzedaż nieruchomości: faktyczne koszy uzyskania przychodu

Przeczytaj także: Sprzedaż mieszkania i spłata kredytu a podatek

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Małżonkowie w marcu 2008 r. zakupili działkę budowlaną, zaś we wrześniu rozpoczęli budowę domu w trybie gospodarczym. Wszystkie prace budowlane wykonywał mąż. Wnioskodawczyni posiada faktury jedynie na część zakupionych materiałów budowlanych w wysokości ok. 55 000 zł, jednakże wydatki faktyczne były dużo większe. W styczniu 2012 r. mąż wnioskodawczyni zmarł. Spadek po nim nabyli w częściach równych wnioskodawczyni oraz dwaj małoletni synowie (każdy po 1/3). Nieruchomość tę sprzedano w czerwcu 2013 r. za 178 000 zł. Rzeczoznawca wycenił ją (działkę wraz z budynkiem) na 198 000 zł. Wnioskodawczyni zadała pytanie, czy wycena kosztów dokonana przez rzeczoznawcę może być przyjęta na gruncie podatku dochodowego? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. Marco2811 - Fotolia.com

Sprzedaż nieruchomości: faktyczne koszy uzyskania przychodu

Koszty wybudowania budynku mieszkalnego wynikające z wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę nie mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.

Wobec powyższego odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych.

W myśl art. 924 powyższej ustawy, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego).

Oznacza to, że dniem nabycia przez spadkobiercę spadku jest data śmierci spadkodawcy. Natomiast postanowienie sądu o nabyciu spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. (…)

Mając na uwadze powyższy opis należy stwierdzić, że nabycie przez Wnioskodawczynię udziałów w ww. nieruchomości będącej przedmiotem odpłatnego zbycia w czerwcu 2013 r., nastąpiło w następujących datach:
• w 2008 r. udział w wysokości 1/2 - zakup działki we współwłasności małżeńskiej,
• w 2012 r. udział w wysokości 1/6 w spadku.

Do odpłatnego zbycia udziału w ww. nieruchomości nabytego przez Wnioskodawczynię w 2008 r. we współwłasności małżeńskiej, którego odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.