Podatek od wynajmu nieruchomości: wybrane problemy

Przeczytaj także: Najem nieruchomości: przychód w podatku dochodowym

Małżonkowie z reguły rozliczają osobno
I tak przykładowo, małżonkowie wynajmujący swoją wspólną nieruchomość bardzo często zastanawiają się, czy podatek od najmu musi rozliczać każde z nich, czy może tylko jedno. Ustawodawca wskazuje zaś, że jeżeli istnieje pomiędzy nimi wspólność majątkowa oraz najem dotyczy nieruchomości stanowiącej własność obojga małżonków, obowiązek podatkowy na gruncie podatku dochodowego powstaje tutaj u każdego z nich. Przy rozliczaniu podatku każdy z małżonków ma równy udział zarówno w przychodzie z tego źródła jak i kosztach jego uzyskania. Tym samym, co do zasady każdy z małżonków powinien rozliczyć podatek odrębnie. Niemniej mogą oni postanowić o rozliczaniu podatku od najmu tylko przez jedno z nich. W tym celu konieczne jednak jest złożenie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenia o opodatkowaniu dochodu przez jednego z małżonków najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód z tego tytułu. Wybór taki obowiązuje przez cały rok podatkowy. W następnym roku trzeba go zaś ponowić.

Kaucja poza podatkiem
Inną spędzającą sen z powiek wynajmującym kwestią jest otrzymanie kaucji zabezpieczających roszczenia wynikające z umowy najmu. Otóż coraz częściej w umowach najmu najemca zostaje już na samym początku zobowiązany do wpłaty takiej kaucji w wysokości np. podwójnej czy potrójnej wartości czynszu. Kaucja ta ma z jednej strony zabezpieczyć przyszłe przychody wynajmującego (w przypadku gdy najemca przestanie płacić czynsz, może ona zostać zaliczona na ten właśnie cel), z drugiej zaś pokryć ewentualne szkody poniesione przez wynajmującego wskutek działań najemcy (np. dewastacja wynajmowanego lokalu).

Czy kaucja taka stanowi u wynajmującego przychód? Nie. Co do zasady bowiem podlega ona zwrotowi po zakończeniu najmu, a co za tym idzie, w dacie otrzymania kaucji nie można jej uznać za przychód z najmu. Stanie się ona jednak takim przychodem w przypadku, gdy najemca będzie zalegał z płatnościami i wynajmujący dokona ich potrącenia z otrzymanej kaucji (oczywiście przychód powstanie tutaj w wysokości potrącenia).

Zwrot podatku VAT neutralny podatkowo?
Zdarza się, że w stosunku do wynajmowanych nieruchomości podatnicy skorzystali ze zwrotu części podatku VAT zawartego w cenie materiałów budowlanych zużytych do wybudowania remontu, czy też ich modernizacji. Rodzi się w związku z tym pytanie, czy otrzymanie takiego zwrotu generuje powstanie przychodu z najmu?

W pierwszej kolejności należy tutaj jednak wyjaśnić, że jeżeli nabyta czy wybudowana nieruchomość od samego początku miała służyć wynajmowi, podatnik nie może starać się w stosunku do niej o zwrot podatku VAT. Jak bowiem podkreślił m.in., Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 24.02.2009 r. nr IPPB2/415-117/09-2/AK, usługi najmu podlegają regułom ustawy o podatku od towarów i usług. Co za tym idzie podatnik świadczący takie usługi jest podatnikiem tego podatku, w związku z czym nie może się ubiegać o zwrot części wydatków poniesionych na zakup niektórych materiałów budowlanych.

Niemniej, jeżeli podatnikowi przysługiwało prawo do zwrotu części podatku VAT zwartego w materiałach budowlanych, służącego budowie, remoncie czy modernizacji danej nieruchomości, która służy najmowi, otrzymanie takiego zwrotu nie rodzi przychodu z tytułu najmu. Kwota zwrotu stanowi tutaj przychód z innych źródeł przychodów i korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 123 ustawy.

Co za tym idzie, na gruncie podatku dochodowego tak otrzymany zwrot nie wywołuje skutków podatkowych. Trzeba tutaj jednak pamiętać o pewnym wyjątku. Otóż jeżeli podatnik amortyzuje wynajmowaną nieruchomość, zaś na jej wartość początkową składają się wydatki na zakup materiałów budowlanych, w stosunku do których otrzymano zwrot części podatku VAT, odpis amortyzacyjny przypadający na ten zwrot nie będzie mógł być kosztem uzyskania przychodu.

W zakresie amortyzacji warto także przytoczyć interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 29.01.2013 r. nr IPPB1/415-1338/12-2/AM, w której to organ podatkowy uznał, że jeżeli przed oddaniem do najmu lokalu wymaga on remontu, wydatki na ten remont zwiększają jego wartość początkową, nie mogą zaś zostać odniesione bezpośrednio w ciężar kosztów uzyskania przychodu. Inaczej sytuacja wygląda w przypadku wydatków na wyposażenie mieszkania (np. w niezbędny sprzęt AGD, meble itp.). Te, jeżeli nie zostaną zakwalifikowane do środków trwałych, stanowią koszty uzyskania przychodów bezpośrednio.