Zakup gruntu w ewidencji środków trwałych

Przeczytaj także: Budynek na cudzym gruncie jako inwestycja w obcym środku trwałym?

Rodzi się tutaj jednak pytanie, czy jeżeli już na etapie zakupu gruntu wiadomo, że zostanie na nim wzniesiona inna nieruchomość, należy go uznać za odrębny środek trwały i wprowadzić do stosownej ewidencji. Jak w takim przypadku zakwalifikować wydatki związane z nabyciem tego gruntu (w postaci chociażby opłat notarialnych czy sądowych)? A co z odsetkami, gdy grunt zostanie nabyty na kredyt?

Na mocy przepisów Kodeksu cywilnego (art. 46) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwałe z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Co za tym idzie, na gruncie prawa cywilnego budynek stanowi co do zasady z gruntem, na którym został on wybudowany, jedną nieruchomość. Niemniej na tle podatku dochodowego dokonuje się tutaj pewnej fikcji prawnej i odrębnego traktowania gruntu od budynku.

Otóż ustawodawca wymienia jako odrębne środki trwałe grunty i budynki (por. art. 22a ust. 1 pkt 1 oraz art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Niemniej, mimo uznania gruntu za środek trwały, ten nie podlega amortyzacji. Wydatki na jego nabycie staną się kosztem jedynie w przypadku jego odpłatnego zbycia (o czym mówi art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a) cytowanej ustawy).

Ponieważ jednak grunt jest traktowany jako środek trwały, należy ustalić jego wartość początkową i wprowadzić go do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych. Warto w tym miejscu dodać, iż ustawodawca nie wprowadził odrębnych regulacji w zakresie określania wartości początkowej dla takich składników majątku. Oznacza to, iż w przypadku nabycia gruntu w drodze kupna, jego wartością początkową będzie cena nabycia określona w art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy. Obejmuje ona kwotę należną zbywcy, która ulega powiększeniu o koszty związane z zakupem, a naliczone do dnia przekazania takiego środka trwałego do używania, w tym w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji. Cenę taką natomiast zmniejsza się o podatek VAT, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek ten nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o VAT.

Do wartości początkowej gruntu zatem wejdą opisane wyżej opłaty notarialne czy sądowe (jako że są bezpośrednio związane z jego nabyciem). Jeżeli zaś zakup zostanie sfinansowany z kredytu bankowego, wartość początkową tego środka trwałego trzeba będzie także powiększyć o opłaty związane z udzieleniem tego kredytu (chociażby prowizja banku), czy zabezpieczeniem jego spłaty (w postaci ustanowienia hipoteki). Także odsetki od tego kredytu naliczone do dnia przekazania gruntu do używania zwiększą jego wartość początkową.

Warto w tym miejscu dodać, iż o ile ustawodawca posługuje się pojęciem „przekazania do używania”, to jednak go nie precyzuje. Decyzja o przekazaniu do używania jest tutaj w gestii podatnika. Niemniej zważywszy na warunki, jakie musi spełniać dany składnik majątku, aby mógł zostać uznany za środek trwały (a więc musi być zdatny i kompletny do użytku w dniu jego przekazania do używania oraz stanowić własność lub współwłasność podatnika, a także służyć prowadzonej działalności), podatnik musi nim prawnie oraz faktycznie władać. Własność gruntu przechodzi na nabywcę natomiast z chwilą zakupu poprzez podpisanie aktu notarialnego. Jest to zatem najwcześniejszy moment, w którym grunt można uznać za środek trwały.

Warto wiedzieć
Mimo, że grunt nie podlega amortyzacji, w przypadku jego zakupu na kredyt warto jak najszybciej uznać go za środek trwały. Dopóki bowiem powyższe nie zostanie dopełnione, naliczane odsetki od tego kredytu będą zwiększały wartość początkową gruntu, a to oznacza, że nie staną się kosztem uzyskania przychodu aż do momentu sprzedaży takiego środka trwałego. Z kolei odsetki naliczone po przyjęciu gruntu do używania i wprowadzeniu go do stosownej ewidencji, będą bezpośrednio rozliczane w rachunku podatkowym.