Usługi związane z nieruchomościami w podatku VAT

Przeczytaj także: Usługi budowlane: miejsce świadczenia i rozliczenie VAT

Przy czym zaznaczyć trzeba, że konstrukcja ustalania miejsca świadczenia będącego zarazem miejscem opodatkowania danej transakcji, została oparta na pewnej fikcji prawnej. Zostały ustanowione przepisy, które wprost kwestie ta regulują. Jednocześnie, zgodnie z przyjętymi w tym zakresie regułami, kluczowy wpływ na rozliczenie transakcji ma charakter wykonywanej usługi.

Podstawową zasadą jest, że miejscem świadczenia usług (czyli krajem opodatkowania transakcji), w przypadku świadczenia usług na rzecz podatnika (w uproszczeniu na rzecz innego przedsiębiorcy) jest miejsce (kraj), w którym podatnik będący usługobiorcą posiada siedzibę działalności gospodarczej (art. 28b ust. 1 ustawy o VAT). Od powyższej reguły ustawodawca przewidział wyjątki. Jeden z nich dotyczy usług związanych z nieruchomościami.

I tak, w myśl art. 28e ww. ustawy, w przypadku usług związanych z nieruchomościami, w tym usług świadczonych przez rzeczoznawców, pośredników w obrocie nieruchomościami, usług zakwaterowania w hotelach i obiektach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi, użytkowania i używania nieruchomości oraz usług przygotowywania i koordynowania prac budowlanych, takich jak usługi architektów i nadzoru budowlanego, miejscem świadczenia (czyli krajem opodatkowania) jest miejsce (kraj) położenia nieruchomości. Zatem, usługi związane z nieruchomościami są zawsze opodatkowane w kraju położenia nieruchomości (niezależnie od tego na czyją rzecz są wykonywane oraz gdzie mają siedzibę usługodawca i usługobiorca). Przy czym reguła ta ma zastosowanie wówczas, gdy usługę można przyporządkować do konkretnej nieruchomości, tj. nieruchomości która jest możliwa do zlokalizowania, co do miejsca jej położenia (znany jest jej adres).

Przykład
Załóżmy zatem, że polski przedsiębiorca (Jan Kowalski prowadzący firmę budowlaną DREW-DOM) wykonał usługi budowlane na nieruchomości położonej na terytorium Belgii (remont hotelu w Belgii). Krajem opodatkowania wskazanych usług, jest kraj położenia nieruchomości, tj. Belgia. W związku z faktem, że rzeczone usługi podlegają opodatkowaniu w Belgii, o sposobie rozliczania podatku, jego stawce, podmiocie zobowiązanym do jego rozliczenia, a także ewentualnej konieczności rejestracji firmy decydują przepisy holenderskie.

Przy czym należy podkreślić, iż w sytuacji gdy polski podatnik nie dokona rejestracji w kraju opodatkowania ww. usług, dla celów rozliczenia podatku od wartości dodanej, to zobowiązany jest do wystawienia faktury. Podatnicy są bowiem obowiązani wystawić fakturę w przypadku świadczenia usług, jeżeli krajem ich opodatkowania jest terytorium państwa członkowskiego inne niż Polska (lub terytorium państwa trzeciego) i dla tych czynności podatnicy ci nie są zidentyfikowani dla podatku od wartości dodanej lub – w przypadku terytorium państwa trzeciego – podatku o podobnym charakterze (art. 106 ust. 2 ustawy o VAT). Faktura taka nie zawiera stawki i kwoty podatku VAT oraz kwoty należności wraz z podatkiem (jest to faktura VAT NP); jednocześnie musi zawierać informację: „odwrotne obciążenie”.

Podsumowując, należy wskazać, że polski przedsiębiorca świadcząc usługi związane z konkretnymi nieruchomościami położnymi poza terytorium Polski nie rozlicza w kraju podatku VAT. Czynności takie są neutralne z zakresie polskiego podatku VAT. Jednocześnie musi poznać regulacje kraju, w którym usługa jest wykonywana i ustalić czy nie ma w nim obowiązku zarejestrować się i opodatkować (czy może ewentualnie skorzystać z tzw. mechanizmu odwrotnego rozliczenia [reverse charge] i przerzucić to rozliczenie na nabywcę).