Forma opodatkowania najmu nieruchomości w 2014 r.

Przeczytaj także: Najem i działalność gospodarcza: forma opodatkowania 2014

Pewnym wyjściem pośrednim pomiędzy ryczałtem czy skalą podatkową jest podatek liniowy. Pozwala on na płacenie podatku od dochodu z najmu wg jednej stawki podatku 19% i to bez względu na wartość uzyskanego dochodu. Aby jednak podatnik mógł z niego skorzystać w stosunku do przychodów z najmu, musi w tym celu założyć działalność gospodarczą, co niesie za sobą dodatkowe koszty (chociażby w postaci wspomnianych wcześniej już składek ZUS), a gdy działalność taką już prowadzi, konieczne jest uznanie za jej majątek także wynajmowanych nieruchomości. Niestety opodatkowanie firmy podatkiem liniowym automatycznie wyłącza możliwość opodatkowania dochodów opodatkowanych skalą wspólnie przez małżonków bądź w sposób przewidziany dla osób samotnie wychowujących dzieci.

Różna data powstania przychodu
Warto przy tym pamiętać, że nie tylko wysokość przychodu czy dochodu należy brać pod uwagę przy wyborze odpowiedniej formy opodatkowania. Przy prywatnym najmie nieruchomości obowiązują bowiem zupełnie inne zasady określania momentu powstania przychodu aniżeli w przypadku najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (i to bez znaczenia, czy opodatkowanej na zasadach ogólnych wg skali podatkowej czy podatkiem liniowym).

I tak przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej został określony w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Są nim kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Datę powstania przychodu z firmy, w przypadku najmu rozliczanego w okresach rozliczeniowych, określa się tutaj zgodnie z art. 14 ust. 1e tejże ustawy. Zgodnie z nim jeżeli strony ustalą, że usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku.

Tym samym wynajmując nieruchomości w ramach prowadzonej firmy, przychód z tego tytułu będzie powstawał z końcem każdego okresu rozliczeniowego przyjętego przez strony umowy najmu (nie rzadziej niż raz w roku) i to bez względu na to, czy przedsiębiorca faktycznie otrzyma pieniądze za najem, czy też najemca będzie zwlekał z zapłatą czynszu.

Z kolei do tzw. najmu prywatnego, w zakresie określania momentu powstania przychodu, stosuje się zasadę ogólną wynikającą z art. 11 ustawy o podatku dochodowym. Tutaj przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Przy najmie prywatnym zatem przychód powstanie jedynie w przypadku otrzymania zapłaty za tego typu usługę (a więc stricte kasowo). Jest to niewątpliwie rozwiązanie bardzo korzystne dla podatników, gdyż płacą tutaj podatek jedynie od tego, co faktycznie zarobili (a nie tylko na papierze). Niemniej z drugiej strony w taki sam sposób rozliczane są także koszty uzyskania przychodu. Aby zatem przy najmie prywatnym opodatkowanym na zasadach ogólnych wg skali podatkowej dany wydatek stał się kosztem uzyskania przychodu, musi być faktycznie przez podatnika poniesiony (czyli np. zapłacony, skompensowany, czy też uregulowany w inny sposób).

Łączenie form opodatkowania?
Jak już zostało to podkreślone wyżej, w ramach jednego źródła podatnik nie może postanowić, iż część uzyskanego przychodu będzie rozliczał wg jednej formy opodatkowania, a część wg innej. Niemniej ustawodawca nie zabrania, aby ten sam podatnik uzyskiwał przychody zarówno z tzw. najmu prywatnego jak też z najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Powyższe potwierdzają także organy podatkowe. Przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dni 05.06.2009 r. nr IPPB1/415-209/09-2/MT wskazał, że przychody osiągane z tytułu najmu prywatnego mieszkania mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych, natomiast przychody z najmu osiągane w ramach działalności gospodarczej podatkiem liniowym.