Witam,

Wraz z 3 znajomymi zamierzam zrobić tzw. flipa - kupić mieszkanie po okazyjnej cenie,
wyremontować i sprzedać z zyskiem.
Mieszkanie kupimy ,,prywatnie", jako osoby fizyczne - tzn. nie będziemy zawiązywać
spółki.

I tu mam pytanie odnośnie podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania. Tego podatku
można nie zapłacić jeśli skorzysta się z ,,ulgi mieszkaniowej", tzn. jeśli dochód
przeznaczy się na cele mieszkaniowe.

1. Czy żeby nie zapłacić podatku trzeba przeznaczyć na cele mieszkaniowe przychód czy
dochód (przychód ze sprzedaży mieszkania pomniejszony o wszystkie koszty: zakup
mieszkania, notariusz, remont)?
2. Jeśli kupię drugie mieszkanie na cele inwestycyjne - czy to też kwalifikuje się do
ulgi mieszkaniowej?
3. Czy na fakturach na wszystkie koszty (materiały, robocizna majstra) będą musieli
być wyszczególnieni wszyscy wspólnicy? Czy w ogóle tak może być, żeby w polu Nabywca
była więcej niż jedna osoba?
4. Generalnie, jak zrobić, żeby każdy mógł proporcjonalnie do swojego wkładu
finansowego w inwestycję wrzucić w koszty wszystkie udokumentowane wydatki, które
poniesiemy w trakcie realizacji flipa?
5. Czy wszystkie udokumentowane wydatki (notariusz, materiały, robocizna,
homestaging, sprzątanie) poniesione w trakcie realizacji flipa zmniejszają dochód
(podstawę opodatkowania)

Będę wdzięczy za wszelkie odpowiedzi i sugestie.

Wojciech

do góry

On 2020-09-24 13:13, rex wrote:
> Będę wdzięczy za wszelkie odpowiedzi i sugestie.

Nie żebym się jakoś specjalnie znał ale w jaki sposób to nie będzie
działalnością gospodarczą trzech wspólników?

do góry

W dniu 2020-09-24 o 13:13, rex pisze:

> 1. Czy żeby nie zapłacić podatku trzeba przeznaczyć na cele mieszkaniowe przychód
czy dochód (przychód ze sprzedaży mieszkania pomniejszony o wszystkie koszty: zakup
mieszkania, notariusz, remont)?

Jak ponad 20 lat temu sprzedawałem mieszkanie przed upływem 5 lat to o
ile pamiętam musiałem cały przychód przeznaczyć na cele mieszkaniowe.

> 2. Jeśli kupię drugie mieszkanie na cele inwestycyjne - czy to też kwalifikuje się
do ulgi mieszkaniowej?

Wydaje mi się, że cele mieszkaniowe to zaspokojenie swoich potrzeb
mieszkaniowych. Najpewniej by było jakby wszyscy kupujący tam
zamieszkali. Na co najmniej 5 lat :) .
W innym przypadku to chyba inwestycja - czyli DG.

> 3. Czy na fakturach na wszystkie koszty (materiały, robocizna majstra) będą musieli
być wyszczególnieni wszyscy wspólnicy? Czy w ogóle tak może być, żeby w polu Nabywca
była więcej niż jedna osoba?

Jak wykańczałem (wspólne z żoną) mieszkanie (tymczasowo na wynajem) to
brałem faktury tylko na siebie. Nie przewiduję, abym miał z tego tytułu
problemy.
Za to w US się dowiedziałem, że zrobiłem inny błąd - podawałem do faktur
swój adres zamieszkania, zamiast adresu nieruchomości (nie wiedziałem,
że mogę podawać adres nie będący moim adresem).

> 4. Generalnie, jak zrobić, żeby każdy mógł proporcjonalnie do swojego wkładu
finansowego w inwestycję wrzucić w koszty wszystkie udokumentowane wydatki, które
poniesiemy w trakcie realizacji flipa?

Wydaje mi się, że tylko DG.


> 5. Czy wszystkie udokumentowane wydatki (notariusz, materiały, robocizna,
homestaging, sprzątanie) poniesione w trakcie realizacji flipa zmniejszają dochód
(podstawę opodatkowania)

Chyba tak, ale DG.
P.G.

do góry

poniedziałek, 28 września 2020 o 22:08:09 UTC+2 m4rkiz napisał(a):
> Nie żebym się jakoś specjalnie znał ale w jaki sposób to nie będzie
> działalnością gospodarczą trzech wspólników?

Będzie nas 4. Gdybyśmy takie flipy robili regularnie to mogłoby to zostać
zakwalifikowane jako DG, ale przy jedne takiej inwestycji nie sądzę.
Jesteśmy grupą znajomych i chcemy ulokować wolne środki w nieruchomości - kupić
kawalerkę na spółkę (współwłasność). Nie wolno nam? Wolno.
Czy wolno nam tę kawalerkę wyremontować i mieszkać w 4 osoby a po kilku latach
sprzedać? Wolno.
Załóżmy, że pokłócimy się i stwierdzimy, że nie chcemy mieszkać z sobą dłużej i
sprzedajemy po pół roku :)
Jeśli to zrobimy raz to jako to działalność gospodarcza?

Rex

do góry

wtorek, 29 września 2020 o 10:59:03 UTC+2 Piotr Gałka napisał(a):
> W dniu 2020-09-24 o 13:13, rex pisze:
> > 1. Czy żeby nie zapłacić podatku trzeba przeznaczyć na cele mieszkaniowe przychód
czy dochód (przychód ze sprzedaży mieszkania pomniejszony o wszystkie koszty: zakup
mieszkania, notariusz, remont)?
> Jak ponad 20 lat temu sprzedawałem mieszkanie przed upływem 5 lat to o
> ile pamiętam musiałem cały przychód przeznaczyć na cele mieszkaniowe.

Tak, zgadza się, w międzyczasie doczytałem, że żeby nie zapłacić podatku od takiej
transakcji trzeba przeznaczyć cały przychód (a nie dochód) na cele mieszkaniowe.

> > 2. Jeśli kupię drugie mieszkanie na cele inwestycyjne - czy to też kwalifikuje
się do ulgi mieszkaniowej?
> Wydaje mi się, że cele mieszkaniowe to zaspokojenie swoich potrzeb
> mieszkaniowych.

Też tak myślę, ale przecież ludzie robią różne "myki", żeby uciec od podatku od
takiej transakcji. Przecież może być np. taka sytuacja, że ktoś ma mieszkanie w
mieście i dom na wsi. I ten dochód z flipa przeznacza na remont obu nieruchomości. Po
czym przeprowadza się "na stałe" na wieś a mieszkanie w mieście wynajmuje. Czy w
takim przypadku przeznaczenie zarobionych środków z flipa kwalifikuje do własnych
wydatków mieszkaniowych czy nie?

Najpewniej by było jakby wszyscy kupujący tam
> zamieszkali. Na co najmniej 5 lat :) .
> W innym przypadku to chyba inwestycja - czyli DG.

Załóżmy, że chcemy ulokować kapitał na 5 lat i tam zamieszkać ale w międzyczasie
pewne okoliczności życiowe zmuszą nas do sprzedaży. I co, cz to DG? :)


> > 3. Czy na fakturach na wszystkie koszty (materiały, robocizna majstra) będą
musieli być wyszczególnieni wszyscy wspólnicy? Czy w ogóle tak może być, żeby w polu
Nabywca była więcej niż jedna osoba?
> Jak wykańczałem (wspólne z żoną) mieszkanie (tymczasowo na wynajem) to
> brałem faktury tylko na siebie. Nie przewiduję, abym miał z tego tytułu
> problemy.
> Za to w US się dowiedziałem, że zrobiłem inny błąd - podawałem do faktur
> swój adres zamieszkania, zamiast adresu nieruchomości (nie wiedziałem,
> że mogę podawać adres nie będący moim adresem).

Czyli na fakturze powinienem podać adres zakupionego wraz ze wspólnikami mieszkania.
Gdy pytałem w informacji podatkowej w jaki sposób powinny być wystawiane faktury,
babka powiedziała, że na każdy zakup muszą być wystawiane 4 faktury. Czyli jeśli np.
kupimy materiały budowlane za 1000 zł to ta kwota ma zostać rozbita proporcjonalnie
do udziału w mieszkaniu. Ktoś kto ma 20% udziału na swojej fakturze będzie miał 200
zł.
Dziwne to dla mnie bo transakcja jedna a 4 faktury.

Z kolei w Urzędzie Skarbowym dowiedziałem się, że wystarczy jak będziemy brali jedną
fakturę na której - w polu Nabywca - będą wyszczególnieni wszyscy współwłaściciele
mieszkania, a udział w kosztach na fakturze będzie wynikał z aktu notarialnego
(będzie proporcjonalny do udziały w mieszkaniu).

Nie chciałbym czegoś sknocić biorąc te faktury bo obawiam się, że skarbówka może
zakwestionować te faktury i będę musiał zapłacić wyższy podatek PIT (większa podstawa
opodatkowania).

> > 4. Generalnie, jak zrobić, żeby każdy mógł proporcjonalnie do swojego wkładu
finansowego w inwestycję wrzucić w koszty wszystkie udokumentowane wydatki, które
poniesiemy w trakcie realizacji flipa?
> Wydaje mi się, że tylko DG.

Przy tak małej skali inwestycji nie opłaca się zakładać DG. Gdybyśmy to zrobili to
cała zabawa nie byłaby rentowna.
Jeśli spółka cywilna to musielibyśmy odprowadzać ZUSx4 i ponosić koszty księgowości
przez kilka miesięcy. W przypadku sp. z o.o. większe koszty prowadzenia i podwójne
opodatkowanie.

Rex

do góry

W dniu 2020-09-29 o 23:20, rex pisze:
> poniedziałek, 28 września 2020 o 22:08:09 UTC+2 m4rkiz napisał(a):
>> Nie żebym się jakoś specjalnie znał ale w jaki sposób to nie będzie
>> działalnością gospodarczą trzech wspólników?
>
> Będzie nas 4. Gdybyśmy takie flipy robili regularnie to mogłoby to zostać
zakwalifikowane jako DG, ale przy jedne takiej inwestycji nie sądzę.
> Jesteśmy grupą znajomych i chcemy ulokować wolne środki w nieruchomości - kupić
kawalerkę na spółkę (współwłasność). Nie wolno nam? Wolno.
> Czy wolno nam tę kawalerkę wyremontować i mieszkać w 4 osoby a po kilku latach
sprzedać? Wolno.
> Załóżmy, że pokłócimy się i stwierdzimy, że nie chcemy mieszkać z sobą dłużej i
sprzedajemy po pół roku :)
> Jeśli to zrobimy raz to jako to działalność gospodarcza?

To, co piszesz powyżej, to czynności pozorne.
Czynnościami faktycznymi jest to, co napisałeś w pierwszym poście "Wraz
z 3 znajomymi zamierzam zrobić tzw. flipa - kupić mieszkanie po
okazyjnej cenie, wyremontować i sprzedać z zyskiem."

Tak więc problem sprowadza się tylko do przeprowadzenia dowodu, a nie
jest zagadnieniem prawnym.

--
Liwiusz

do góry

W dniu 2020-09-29 o 23:57, rex pisze:
> wtorek, 29 września 2020 o 10:59:03 UTC+2 Piotr Gałka napisał(a):

> Przy tak małej skali inwestycji nie opłaca się zakładać DG.

Akurat skala nie ma znaczenia dla określenia czy to DG czy nie.

Gdybyśmy to zrobili to cała zabawa nie byłaby rentowna.
> Jeśli spółka cywilna to musielibyśmy odprowadzać ZUSx4 i ponosić koszty księgowości
przez kilka miesięcy. W przypadku sp. z o.o. większe koszty prowadzenia i podwójne
opodatkowanie.

Gdybyś chciał teoretycznie przejść to co opisałeś bezpiecznie podatkowo,
to musiałbyś
zatrudnić jakiegoś doradcę czy specjalistę od podatków i zapłacić mu
pewnie tyle co te wymienione koszty. Po drugie takiego specjalisty łatwo
nie znajdziesz, więc taniej wyjdzie
samemu zgłębić temat i uczyć się na własnych błędach.
Przynajmniej będziesz miał poczucie, że nie wydałeś kasy
bezproduktywnie, bo jednak czegoś się nauczysz :-)
Nie musiałbyś odprowadzać ZUS x 4 a jedynie zdrowotną, prawie w całości
podatkowo odliczalną a jako księgowość to wystarczy zwykła książka
przychodów. Zakładam, że macie jakieś żródła utrzymania i jest od czego
tę zdrowotną odliczyć, bo jeśli nie, to tym bardziej warto wiedzieć o
podatkach więcej.

do góry

W dniu 2020-09-29 o 23:57, rex pisze:

> Załóżmy, że chcemy ulokować kapitał na 5 lat i tam zamieszkać ale w międzyczasie
pewne okoliczności życiowe zmuszą nas do sprzedaży. I co, cz to DG? :)

Z pierwszego posta rozumiałem, że planujecie robić to stale.
No bo jak macie środki i nie macie co z nimi zrobić i w związku z tym
chcecie ulokować to jeśli ulokujecie, wyremontujecie i sprzedacie to
jesteście w punkcie wyjścia - znów macie środki do ulokowania.

> Czyli na fakturze powinienem podać adres zakupionego wraz ze wspólnikami
mieszkania.

W moim przypadku chodziło o to, że US chce widzieć, że np. wyposażenie
AGD nie kupiłem dla siebie tylko w związku z najmem.
Miałem faktury na swój adres domowy, ale powiedzieli mi, że skoro mam
całą listę wyposażenia przekazanego najemcom i podpisaną przez najemców
to nie powinno być problemu bo ta lista łączy te wydatki z tym lokalem.
Nie piszę, że nie jest problemem tylko, że nie powinno być bo to nie US
mnie sprawdzał tylko przy innej okazji ja się zapytałem.

> Gdy pytałem w informacji podatkowej w jaki sposób powinny być wystawiane faktury,
babka powiedziała, że na każdy zakup muszą być wystawiane 4 faktury. Czyli jeśli np.
kupimy materiały budowlane za 1000 zł to ta kwota ma zostać rozbita proporcjonalnie
do udziału w mieszkaniu. Ktoś kto ma 20% udziału na swojej fakturze będzie miał 200
zł.
> Dziwne to dla mnie bo transakcja jedna a 4 faktury.

Ja mogę mieć jedną zapewne z powodu wspólności majątkowej.

> Z kolei w Urzędzie Skarbowym dowiedziałem się, że wystarczy jak będziemy brali
jedną fakturę na której - w polu Nabywca - będą wyszczególnieni wszyscy
współwłaściciele mieszkania, a udział w kosztach na fakturze będzie wynikał z aktu
notarialnego (będzie proporcjonalny do udziały w mieszkaniu).

Jak kiedyś dzwoniłem do krajowej informacji podatkowej (czy jakoś tak)
to zadziwiły mnie odpowiedzi w stylu, że mam się w swoim US dowiedzieć
jaka jest tu lokalna praktyka - co akceptują, a co nie.
To pośrednio świadczy o stanie państwa.

> Nie chciałbym czegoś sknocić biorąc te faktury bo obawiam się, że skarbówka może
zakwestionować te faktury i będę musiał zapłacić wyższy podatek PIT (większa podstawa
opodatkowania).

Może najlepiej dowiedzieć się w swoim US. Tylko, co jak za pół roku
'lokalna praktyka' się zmieni.

> Przy tak małej skali inwestycji nie opłaca się zakładać DG. Gdybyśmy to zrobili to
cała zabawa nie byłaby rentowna.
> Jeśli spółka cywilna to musielibyśmy odprowadzać ZUSx4 i ponosić koszty księgowości
przez kilka miesięcy. W przypadku sp. z o.o. większe koszty prowadzenia i podwójne
opodatkowania

A może 4 niezależne zwykłe zgłoszenia DG i każdy kupuje sobie kawałek
mieszkania. To chyba nie jest wykluczone.
Jakoś ludzie prowadzą takie DG i jakoś to udaje im się rozliczać.
Jak ZUS płaci za was pracodawca to z tytułu DG chyba (nie znam się)
tylko zdrowotne trzeba drugi raz zapłacić (choć nie sądzę, aby w
przypadku korzystania ze służby zdrowia dawało to 2x lepszą obsługę).
To zdrowotne daje się (w większości) odliczyć w PIT, ale nie wiem, czy
nie tylko od przychodów z tej działalności, a te będą dopiero po
sprzedaniu. Czy wtedy da się odliczyć zdrowotne np. z zeszłego roku -
nie mam bladego pojęcia.
P.G.

do góry

W dniu 24.09.2020 o 13:13, rex pisze:
>
> Witam,
>
> Wraz z 3 znajomymi zamierzam zrobić tzw. flipa - kupić mieszkanie po okazyjnej
cenie, wyremontować i sprzedać z zyskiem.
> Mieszkanie kupimy ,,prywatnie", jako osoby fizyczne - tzn. nie będziemy zawiązywać
spółki.
>
> I tu mam pytanie odnośnie podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania. Tego podatku
można nie zapłacić jeśli skorzysta się z ,,ulgi mieszkaniowej", tzn. jeśli dochód
przeznaczy się na cele mieszkaniowe.
>
> 1. Czy żeby nie zapłacić podatku trzeba przeznaczyć na cele mieszkaniowe przychód
czy dochód (przychód ze sprzedaży mieszkania pomniejszony o wszystkie koszty: zakup
mieszkania, notariusz, remont)?
> 2. Jeśli kupię drugie mieszkanie na cele inwestycyjne - czy to też kwalifikuje się
do ulgi mieszkaniowej?
> 3. Czy na fakturach na wszystkie koszty (materiały, robocizna majstra) będą musieli
być wyszczególnieni wszyscy wspólnicy? Czy w ogóle tak może być, żeby w polu Nabywca
była więcej niż jedna osoba?
> 4. Generalnie, jak zrobić, żeby każdy mógł proporcjonalnie do swojego wkładu
finansowego w inwestycję wrzucić w koszty wszystkie udokumentowane wydatki, które
poniesiemy w trakcie realizacji flipa?
> 5. Czy wszystkie udokumentowane wydatki (notariusz, materiały, robocizna,
homestaging, sprzątanie) poniesione w trakcie realizacji flipa zmniejszają dochód
(podstawę opodatkowania)
>
> Będę wdzięczy za wszelkie odpowiedzi i sugestie.
>
> Wojciech
>

Poprawcie mnie, jeżeli się mylę, ale ..

czy "cele mieszkaniowe" nie mają warunku _braku_ posiadania już
jakiegokolwiek domu/mieszkania na własność?

do góry

W dniu 2020-09-30 o 21:28, marios pisze:

> Poprawcie mnie, jeżeli się mylę, ale ..
>
> czy "cele mieszkaniowe" nie mają warunku _braku_ posiadania już
> jakiegokolwiek domu/mieszkania na własność?
>

Moja logika mówi 'nie':
- cele mieszkaniowe rodziny mogą obejmować przyszłe potrzeby
dorastających dzieci.
- ktoś może np. w lecie być instruktorem windsurfingu, a w zimie
snowboardu i pół roku mieszkać nad morzem a pół w górach.

Ale czy prawo mówi to samo co logika to nie mam pojęcia :)
P.G.

do góry