Indywidualna amortyzacja budynku gdy najem prywatny?

Przeczytaj także: Prywatny najem a amortyzacja nieruchomości

Rozpatrzmy następującą sytuację: Pan Piotr kupił używany lokal mieszkalny będący odrębną własnością, który zamierza wynająć. Najem ten będzie prowadzony poza działalnością gospodarczą. Z uwagi na zakup na kredyt postanowił przychody z najmu rozliczać na zasadach ogólnych wg skali podatkowej. Jednocześnie zamierza także lokal amortyzować. Czy może tutaj zastosować indywidualną stawkę amortyzacji?

Ustawodawca dopuszcza rozliczanie przychodów z tzw. prywatnego najmu w dwojaki sposób. Otóż podatnicy uzyskany z tego tytułu dochód mogą opodatkować skalą podatkową bądź też wybrać opłacanie ryczałtu ewidencjonowanego od osiągniętego przychodu wg stawki 8,5%.

Przy wyborze skali podatkowej podatek ten jest płacony od dochodu, a więc uzyskany przychód podatnik pomniejsza o koszty jego uzyskania. Warto pamiętać, że do tych zalicza się koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów z wyjątkiem tych, które zostały wymienione w katalogu wydatków nieuznawanych za koszty podatkowe (por. art. 22 ust. 1 i art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dalej updof).

Do podatników trudniących się prywatnym najmem mają przy tym zastosowanie także przepisy dotyczące amortyzacji środków trwałych. I tak zgodnie z art. 22a updof amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
a) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
b) maszyny, urządzenia i środki transportu,
c) inne przedmioty
- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie m.in. umowy najmu czy dzierżawy.

Co za tym idzie, podatnik wynajmujący swoje prywatne składniki majątku, ma prawo do naliczania odpisów amortyzacyjnych od ich wartości początkowej i zaliczania wartości tych odpisów do kosztów uzyskania przychodu. W przypadku nabycia lokalu mieszkalnego wartość początkową stanowi jego cena nabycia.

Co się z kolei tyczy samej amortyzacji lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, stawka amortyzacyjna takiego lokalu wynosi 1,5% w skali roku. Niemniej tacy podatnicy mogą także skorzystać z tzw. indywidualnych stawek amortyzacyjnych, które zostały określone w art. 22j updof.
Przepis ten wskazuje, że podatnik może stosować takie stawki do używanych lub ulepszonych budynków (lokali ) i budowli, po raz pierwszy wprowadzonych u niego do ewidencji środków trwałych. Powyższe uznaje się za:

• używane - jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy, lub
• ulepszone - jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jeżeli przesłanki te zostaną spełnione, okres amortyzacji takiego środka trwałego nie może być krótszy niż 10 lat, a więc stawka amortyzacji może tutaj sięgnąć nawet 10% w skali roku (przy czym podatnik ma prawo ustalić ją na niższym poziomie).

Warto także pamiętać, że podatnicy mają prawo określić wartość początkową m.in. wynajmowanych lokali mieszkalnych w sposób uproszczony, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej powierzchni użytkowej (przyjętej dla celów podatku do nieruchomości) tej nieruchomości i kwoty 988 zł. Jak jednak nietrudno policzyć, wartość początkowa ustalona w ten sposób nie będzie zbyt wysoka. Ponadto przy skorzystaniu z niej podatnik traci prawo do zastosowania indywidualnej stawki amortyzacji – bowiem w takim przypadku składnik majątku nie podlega objęciu go ewidencją środków trwałych, co jest warunkiem koniecznym do spełnienia, aby zastosować indywidualną stawkę amortyzacji.