Podatek dochodowy: ulga mieszkaniowa w 2013 r.

Przeczytaj także: Podatek dochodowy: dział spadku i sprzedaż nieruchomości

W art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej updof) jako źródło przychodów ustawodawca wskazał m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów – jeżeli nie następuje ono w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Co ważne, przepis ten ma zastosowanie w przypadku odpłatnego zbycia (głównie sprzedaż nieruchomości, ale też np. zamiana). Nie stosuje się go zatem wtedy, gdy zbycie przyjęło formę nieodpłatną (np. darowiznę).

Opodatkowaniu podlega tutaj dochód, a więc różnica pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania (różnie określanymi w zależności od formy nabycia).

Niemniej w stosunku do odpłatnie zbywanych nieruchomości, które zostały przez podatnika nabyte po 2008 r. ustawodawca przewiduje zastosowanie pewnego zwolnienia. Ta ulga mieszkaniowa w 2013 r. będzie obowiązywać w takim samym kształcie, jak wcześniej. Otóż art. 21 ust. 1 pkt 131 updof mówi, że zwalnia się od podatku dochodowego dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Przykład
Podatnik uzyskał przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości 400 000 zł. Koszty uzyskania przychodu wyniosły natomiast 300 000 zł. Dochód to zatem 100 000 zł. Wydatki na cele mieszkaniowe poniesione w okresie 2 lat od zbycia tej nieruchomości wyniosły zaś 360 000 zł. W takim przypadku dochód podlegający zwolnieniu z podatku wyniesie:
(100 000 zł x 360 000 zł) / 400 000 zł = 90 000 zł

Opodatkować zatem trzeba będzie kwotę 10 000 zł.
Gdyby podatnik przeznaczył cały przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, podatek w ogóle by nie wystąpił (cały dochód korzystałby ze zwolnienia).

Cele mieszkaniowe, na które można wydatkować uzyskane ze sprzedaży pieniądze, aby nie zapłacić podatku, zostały określone w dalszej części art. 21 updof.
Mieszczą się tutaj przede wszystkim wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie 2 lat, licząc od końca roku, w którym zbyto nieruchomość, w stosunku do której podatnik chce skorzystać z ulgi mieszkaniowej, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej (czyli m.in. w Polsce) lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej