Najem prywatny a ewidencja podatkowa

Przeczytaj także: Najem prywatny: ewidencje podatkowe

Na wstępie przypomnijmy, iż ustawodawca przewidział dwa sposoby opodatkowania takich przychodów. Otóż od przychodów z najmu prywatnego podatnicy mogą płacić podatek na zasadach ogólnych wg skali podatkowej (tutaj podatek jest płatny od uzyskanego dochodu, tj. przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania) bądź też w sposób zryczałtowany – 8,5% od uzyskanego przychodu (tzw. ryczałt ewidencjonowany). Odpowiedzi na postawione we wstępie pytanie należy szukać w różnych aktach prawnych w zależności od wybranej formy opodatkowania.

Obowiązek prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów przy zasadach ogólnych?

§ 2 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów mówi, że księgę podatkową są obowiązane prowadzić osoby fizyczne, spółki cywilne osób fizycznych, spółki jawne osób fizycznych oraz spółki partnerskie, o których umowa w art. 24a ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej updof). Z kolei art. 24a ust. 1 updof mówi, że urządzenie to są zobowiązane prowadzić osoby fizyczne, spółki cywilne osób fizycznych, spółki jawne osób fizycznych oraz spółki partnerskie, wykonujące działalność gospodarczą.

Kluczowe jest tutaj zatem ustalenie, czy na cele podatku dochodowego najem prywatny jest rozumiany jako działalność gospodarcza? Odpowiedź w tej kwestii znalazła się w art. 10 updof, który zawiera katalog źródeł przychodów. Przepis ten w ust. 1 pkt 3 mówi, iż źródłem takim jest pozarolnicza działalność gospodarcza a w pkt 6 wymienia najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawę, poddzierżawę działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Tym samym ustawodawca wskazał, iż najem prywatny jest innym źródłem przychodów niż pozarolnicza działalność gospodarcza. Nie ma zatem do niego zastosowania § 2 ust. 1 rozporządzenia w sprawie prowadzenia księgi podatkowej. Co za tym idzie, PKPiR w takim przypadku prowadzona być nie musi.

Nie oznacza to jednak, iż podatnik trudniący się najmem prywatnym opodatkowanym na zasadach ogólnych nie prowadzi żadnej ewidencji. Jak bowiem mówi art. 44 ust. 3 w związku z ust. 1 upodf, podatnicy osiągający dochody z najmu są obowiązani wpłacać w trakcie roku zaliczki na podatek dochodowy od uzyskanego dochodu. Co za tym idzie, muszą oni ustalić wysokość tego dochodu. W tym celu należy prowadzić dokumentację, z której będzie wynikała kwota osiągniętego dochodu oraz poniesionych kosztów. Do tego celu może im służyć np. księga podatkowa (która jest wyposażona w niezbędne rubryki).

Obowiązek prowadzenia ewidencji sprzedaży przy ryczałcie?

Podatek od najmu prywatnego można opłacać w sposób zryczałtowany. Pozwala na to art. 2 ust. 1a ustawy z dnia z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej ustawa o ryczałcie ewidencjonowanym), który mówi: Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Powyższe potwierdza art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie ewidencjonowanym: Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Podatnicy opodatkowani w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, co do zasady, odrębnie za każdy rok podatkowy są obowiązani prowadzić ewidencję przychodów (art. 15 ust. 1 ustawy o ryczałcie ewidencjonowanym). Obowiązek prowadzenia tego urządzenia powstaje od dnia, od którego ma zastosowanie opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (ust. 2 tego przepisu).

Od powyższego ustawodawca przewidział jednak pewien wyjątek. Otóż obowiązek prowadzenia ewidencji nie dotyczy podatników osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy (czyli przychody z najmu), jeżeli ich wysokość wynika z umowy zawartej w formie pisemnej (art. 15 ust. 3 ustawy o ryczałcie ewidencjonowanym).

Zatem także i tutaj nie ma obowiązku prowadzenia ewidencji przewidzianej dla ryczałtu po spełnieniu wyżej wskazanych warunków.