Fiskus o uldze mieszkaniowej: zakup może wyprzedzić sprzedaż mieszkania

Przeczytaj także: Ulga mieszkaniowa: ważne kto pożycza pieniądze

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Dnia 31 grudnia 2018 r. wnioskodawczyni sprzedała mieszkanie za cenę 222 000 zł, które otrzymała w darowiźnie od rodziców w październiku 2016 r.

Mieszkanie zostało sprzedane z uwagi na zakup w dniu 14 listopada 2018 r. domu wolnostojącego za kwotę 444 500 zł. Płatność nastąpiła w dwóch ratach. Pierwszą zainteresowana uiściła przelewem w dniu zakupu (200 000 zł otrzymanych w darowiźnie od rodziców), drugą zaś (244 500 zł) zobowiązała się zapłacić do 28 marca 2019 r. – co wynikało z zawartego aktu notarialnego. Taki sposób dokonania zapłaty ceny zakupu wynikał z faktu, iż sprzedający wyprowadzają się z domu w dniu 31 marca 2019 r., a Wnioskodawczyni do dnia 28 marca 2019 r. miała dokonać sprzedaży mieszkania w celu pozyskania środków na zapłacenie drugiej raty za dom.

Zapłaty drugiej raty zainteresowana dokonała z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży mieszkania. Brakujące 22 500 zł będzie pochodziło natomiast z kredytu bankowego.

Wnioskodawczyni zadała pytanie, czy w takim przypadku, tj. gdy zakup domu nabytego na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych nastąpił przed sprzedażą mieszkania, może skorzystać z ulgi mieszkaniowej? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1509, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. andriano_cz - Fotolia.com

Sprzedaż mieszkania: zmiana podejścia w uldze mieszkaniowej

Fiskus wreszcie przyznał, że przy uldze mieszkaniowej zakup nieruchomości może wyprzedzić sprzedaż innej. Ważne jest bowiem to, aby dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości zostały przeznaczone na cele mieszkaniowe, a nie wydatkowane tych dochodów po uprzednim zbyciu nieruchomości.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Do wydatków tych zalicza się m. in. określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem – położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że do zastosowania ulgi w nim przewidzianej konieczne jest spełnienie dwóch warunków, a mianowicie: wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe i dokonanie tej czynności przed upływem dwuletniego terminu od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie.

W tym miejscu należy podkreślić, że uregulowane w powyższym przepisie zwolnienie od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej jest normą celu społecznego, która w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych obywateli. Głównym celem takiej normy jest rozwój określonej dziedziny życia gospodarczego i społecznego. Celem wprowadzenia tego przepisu było preferowanie przeznaczenia przez podatników środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Z wykładni językowej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wynika bowiem, by dla skorzystania ze zwolnienia musiała zaistnieć chronologia zdarzeń (najpierw odpłatne zbycie, a następnie poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe). Podstaw ku temu nie daje użyty w przepisie zwrot „począwszy od dnia odpłatnego zbycia”, który należy uznać za element normy wyznaczającej termin wydatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Termin ten, jak z przepisu wyraźnie wynika, ma charakter terminu ad quem, który kończy się z upływem dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest zatem wydatkowanie w tym terminie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, pod rygorem wygaśnięcia prawa do zwolnienia podatkowego. Z przepisu nie wynika natomiast, by ustawodawca uzależniał je od uprzedniego chronologicznie odpłatnego zbycia nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że w sytuacji przedstawionej we wniosku Wnioskodawczyni wypełni ww. przesłanki, uprawniające do zwolnienia z opodatkowania, mimo że nabycie nieruchomości nastąpiło przed zbyciem lokalu. Decydujący w tym kontekście jest bowiem warunek wydatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w terminie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie, a nie wydatkowanie tego dochodu po uprzednim zbyciu nieruchomości.

W konsekwencji, w przypadku przeznaczenia przez Wnioskodawczynię do dnia 28 marca 2019 r. środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w drodze darowizny na nabycie domu mieszkalnego - będą one korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym wskazać należy, że zwolnieniu podlega dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości. (…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów