Spłata kredytu jako cel mieszkaniowy w PIT

Przeczytaj także: Kredyt gotówkowy nie jest celem mieszkaniowym w PIT

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Dnia 10 grudnia 2014 r. wnioskodawczyni otrzymała od siostry lokal mieszkalny. Następnie dnia 14 lipca 2017 r. zaciągnęła wraz z mężem kredyt hipoteczny na zakup działki budowlanej, którą to małżonkowie kupili (do majątku wspólnego małżeńskiego) 28 lipca 2017 r. Dnia 7 grudnia 2017 r. małżonkowie zaciągnęli kolejny kredyt na budowę domu metodą gospodarczą na powyższej działce, który to ma zaspokajać ich potrzeby mieszkaniowe.

W dniu 12 grudnia 2018 r. wnioskodawczyni sprzedała mieszkanie otrzymane w darowiźnie od siostry. Część uzyskanych ze sprzedaży pieniędzy zainteresowana zamierza przeznaczyć na spłatę wymienionych wyżej kredytów (do dnia 31 grudnia 2020 r.).

Wnioskodawczyni zadała pytanie, czy przysługuje jej ulga mieszkaniowa? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zgodził się ze stanowiskiem zainteresowanej i odstąpił od jego uzasadnienia prawnego. Stanowisko to było następujące:

„(…) Zdaniem Wnioskodawczyni, wydatkowanie środków uzyskanych ze zbycia lokalu mieszkalnego - nieruchomości, która stanowiła jej odrębną własność na spłatę kredytów na nabycie działki, budowę domu stanowiących ustawową współwłasność majątkową jej oraz męża spełnia wymogi art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.) dające prawo do zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych wydatkowanych na ten cel kwot. Z treści wskazanej normy prawnej nie wynika, by wydatkowanie środków na zakup mieszkania stanowiącego ustawową współwłasność ograniczało to prawo do zwolnienia tylko 50% kwoty wydatkowanej na ten cel.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. tobisto - Fotolia.com

Kredyt hipoteczny zmniejsza podatek

Aby nie zapłacić podatku od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, zarobione pieniądze trzeba przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. Jednym z takich celów jest kredyt zaciągnięty w banku na przykładowo zakup gruntu pod budowę czy też samą budowę domu, o ile taka nieruchomość ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe podatnika.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe określa art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Zgodnie z pkt 1 tego przepisu za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione m.in. na:
a. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
b. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 2a) ww. ustawy za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się również wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c na cele określone w pkt 1.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 21 ust. 28 ww. ustawy, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
– przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r., poz. 682, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 ww. kodeksu z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bez udziałowa. W myśl art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Do majątku osobistego każdego z małżonków należą natomiast m.in. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej (art. 33 pkt 1 ww. ustawy), ale też przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej (art. 33 pkt 10 ww. ustawy). Z tego ostatniego przepisu wynika tzw. zasada surogacji. Surogacja polega na tym, że ze środków uzyskanych w zamian za przedmioty wchodzące pierwotnie w skład określonego majątku nabywane są inne przedmioty, które wchodzą niejako w ich miejsce. Skutek surogacji następuje z mocy samego prawa. W orzecznictwie wskazuje się jednak, że działanie surogacji może być zmodyfikowane wolą małżonka, na którego rzecz surogacja ma nastąpić. Mianowicie, małżonek ten może postanowić, że nabyty przedmiot wejdzie w skład majątku wspólnego (postanowienie Sądu Okręgowego w ... z dnia 4 lutego 2011 r.. ...).

Zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych obywateli. Podstawową okolicznością decydującą o jego zastosowaniu jest bowiem przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy począwszy od dnia odpłatnego zbycia nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Przy czym pojęcie „własne cele mieszkaniowe” należy rozumieć jednoznacznie zgodnie z wykładnią literalną. Innymi słowy, realizacja własnych celów mieszkaniowych powinna polegać na tym, że w przypadku nabycia nowej nieruchomości to w niej podatnik musi faktycznie takie cele realizować.

Należy wyjaśnić, że samo poniesienie wydatku na nabycie lokalu mieszkalnego nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych, co będzie miało miejsce w odniesieniu do Wnioskodawczyni.

Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową” Ustawodawca nie odniósł skorzystania z prawa do zwolnienia z opodatkowania od wykazania zamiaru zamieszkania w nowej nieruchomości jedynie w chwili jej nabycia, lecz wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe, a te realizowane są w dłuższym okresie czasu. Zatem nieruchomość ma stanowić ośrodek zaspokajania codziennych potrzeb związanych z zamieszkiwaniem i typowymi funkcjami mieszkania. Nie chodzi bowiem o wykorzystywanie nieruchomości tylko okresowo, podczas wypoczynku, urlopów, dni wolnych itp. Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany podmiotowo-przedmiotowy (wydatkowanie środków na określony przedmiot w połączeniu z funkcją jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy - zaspokojenie jego niezaspokojonych celów mieszkaniowych). W świetle takiego wyjaśnienia nie zaspakaja swoich własnych celów mieszkaniowych osoba, która posiadając własne miejsce zamieszkania nabywa kolejne nieruchomości w celach lokaty kapitału, prowadzenia inwestycji w postaci najmu lub remontu celem późniejszej ich odsprzedaży z zyskiem.

Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia stwierdzić należy, że wydatki jakie Wnioskodawczyni poniesie na spłatę kredytu na nabycie działki budowlanej oraz kredytu na budowę domu jednorodzinnego stanowiących majątek wspólny Wnioskodawczyni oraz jej męża – jeżeli dom będzie służył zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni – mogą zostać uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co uprawnia Wnioskodawczynię do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Należy przy tym stwierdzić, że cel mieszkaniowy, o którym mowa powyżej zostanie według Wnioskodawczyni spełniony w odniesieniu do całej kwoty wydatkowanej na ww. cel, bowiem w tym przypadku bez znaczenia pozostaje fakt, że środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek odrębny Wnioskodawczyni zostały wydatkowane na spłatę kredytu na nabycie działki budowlanej oraz kredytu na budowę domu jednorodzinnego wchodzących w skład majątku wspólnego Wnioskodawczyni i jej męża.

Stanowisko Wnioskodawczyni znajduje odzwierciedlenie w następujących interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:
1. Pismo z dnia 25 września 2018 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 0114 KDIP3 3.4011.381.2018.2.MS2 – „Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis stanu faktycznego stwierdzić należy, że dochód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży w lipcu 2018 r. udziałów w lokalu mieszkalnym nabytych w marcu 2018 r. w drodze spadku, podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże, wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży udziałów w tej nieruchomości (udziałów w lokalu mieszkalnym), począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2014 r. wspólnie z żoną na zakup na własne cele mieszkalne lokalu mieszkalnego stanowiącego współwłasność Wnioskodawcy i Jego żony wypełnia dyspozycję art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i uprawnia do zastosowania przedmiotowego zwolnienia. Przy czym wskazać należy, że zwolnieniu podlega dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia udziałów w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego.”
2. Pismo z dnia 23 lutego 2018 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 0115 KDIT2 3.4011.22.2018.1.KP „W sytuacji zatem, gdy kwota uzyskana ze sprzedaży udziału w nieruchomości stanowiącego majątek odrębny Wnioskodawcy przeznaczona zostanie na spłatę kredytu zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe, tj. zakup wraz z żoną na zasadzie wspólności łącznej małżeńskiej mieszkania, w którym zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe, to uzyskany dochód będzie korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w wysokości odpowiadającej spłacie ww. zobowiązania.”
3. Pismo z dnia 5 stycznia 2018 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 0111 KDIB2 2.4011.345.2017.2.JW „Skoro więc lokal mieszkalny, który Wnioskodawca zamierza sprzedać, stanowi majątek odrębny Wnioskodawcy, a uzyskany ze sprzedaży przychód Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na spłatę kredytu zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe, tj. na wykończenie domu nabytego w stanie deweloperskim, którego jest współwłaścicielem na zasadzie wspólności łącznej małżeńskiej, to w tej sytuacji nie ma przeszkód prawnych, aby przychód ten korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dodać przy tym należy, że cel mieszkaniowy, o którym mowa powyżej zostanie spełniony w odniesieniu do całej kwoty wydatkowanej na cele wskazane w ustawie, bowiem w tym przypadku bez znaczenia pozostaje fakt, że środki pochodzące ze sprzedaży majątku odrębnego Wnioskodawcy zostaną wydatkowane na spłatę kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawcę wspólnie z małżonką na wykończenie domu, jeśli czynność ta będzie miała miejsce w momencie trwania związku małżeńskiego i istnienia pomiędzy małżonkami ustawowej wspólności majątkowej.”(…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów