W 2019 r. szybciej sprzedasz mieszkanie w spadku bez podatku

Przeczytaj także: Umowa deweloperska pozbawia ulgi mieszkaniowej

Kupiłeś dom, mieszkanie, grunt, otrzymałeś je w darowiźnie, spadku itd. Przy sprzedaży przed pięcioma laty liczonymi od końca roku, w którym miało miejsce ich nabycie, trzeba pamiętać o rozliczeniu tej transakcji z fiskusem. Jeżeli na niej zarobiłeś, co do zasady zapłacisz 19% podatek od dochodu, chyba że będziesz miał prawo do zwolnienia. W 2019 r. ma to się jednak zmienić.

Pięć lat liczone po nowemu

Ustawa w dalszym ciągu ma zawierać pięcioletni okres, po upływie którego nie trzeba się będzie rozliczać z fiskusem ze sprzedaży swoich nieruchomości czy praw majątkowych. Okres ten ma być jednakże różnie liczony w zależności od sposobu nabycia.

Najpierw spadkobiercy
I tak w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości czy praw majątkowych nabytych w drodze spadku, pięcioletni okres będzie liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości czy prawa majątkowego przez spadkodawcę. Obecnie jest to natomiast data śmierci spadkodawcy, czyli dzień, w którym prawo własności przechodzi na spadkobierców.

Rozwodnicy i dzielący majątek wspólny
W przypadku natomiast odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej, nieruchomości lub praw majątkowych, pięć lat będzie się liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej. Zmiana taka jest zgodna z obecną linią orzeczniczą sądów administracyjnych.

Dział Spadku nie musi być nabyciem
Powyższa zmiana to nie jedyna, która jest wynikiem spraw rozstrzyganych przez sądy. Otóż przez wiele lat fiskus upierał się, że osoba, która po dziale spadku dostaje nieruchomość na własność, zawsze powinna uwzględniać dwie daty nabycia, czyli datę otwarcia spadku (śmierci spadkodawcy), w której to spadkobierca nabywał część udziałów w nieruchomości i innych praw majątkowych po zmarłym oraz datę, w której stawał się właścicielem pozostałej części nieruchomości. Innego zdania były jednak sądy administracyjne, które orzekały, że dział spadku nie zawsze oznacza nabycie.

I takie rozwiązanie przyjęto w projekcie nowelizacji. Otóż w ogóle nie będzie stanowić nabycia albo odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.

O podatku trzeba będzie jednak pamiętać, jeżeli przy dziale spadku otrzyma się więcej, niż pierwotnie się należało.

Nowe koszty uzyskania przychodu

W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku obecnie trzeba nie tylko pamiętać o liczeniu na nowo wskazanych już wyżej pięciu lat, ale także o wysokości podatku, który przyjdzie nam zapłacić, gdy sprzedaż nastąpi przed upływem tego okresu. A podatek taki na ogół będzie bardzo wysoki. Przy jego liczeniu są bowiem brane pod uwagę jedynie wydatki poniesione przez nowego właściciela w czasie posiadania nieruchomości plus zapłacony podatek od spadków i darowizn (który często nie występuje z uwagi na zwolnienie przewidziane dla najbliższej rodziny). Fiskus zabrania tutaj uwzględniać nawet długów spadkowych.

Nowelizacja zakłada natomiast, że do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, nabytych w drodze spadku, zaliczać się będzie także udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika.

Dłuższy czas dla ulgi mieszkaniowej

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera tzw. ulgę mieszkaniową, która zwalnia od podatku dochód ze sprzedaży nieruchomości czy praw majątkowych, o ile uzyskane ze sprzedaży pieniądze zostaną wydane na własne cele mieszkaniowe.

Takie wydatkowanie środków musi nastąpić w ciągu 2 lat licząc od końca roku, w którym zbyto nieruchomość/prawo majątkowe, w stosunku do którego podatnik korzysta ze zwolnienia. Nowelizacja wydłuża ten okres do 3 lat. Projekt doprecyzowuje jednocześnie, że w ustawowym terminie powinno dojść do nabycia prawa własności lub określonego prawa majątkowego, by ponoszone wydatki na własne cele mieszkaniowe zostały uwzględnione w ramach tzw. ulgi mieszkaniowej. Zmiana zatem wyeliminuje obecne wątpliwości, czy ulgą są objęte także umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości czy tzw. umowy deweloperskie, gdzie do zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej własność dochodzi już po upływie okresu na rozliczenie ulgi.

Nowością będzie też umożliwienie zaliczania do wydatków na własne cele mieszkaniowe wydatków na przebudowę, remont lokalu, poniesione jeszcze zanim podatnik stanie się jego właścicielem, ale pod warunkiem, że właścicielem takim zostanie przed upływem ustawowego terminu (projektowanych 3 lat).