Najem mieszkania czy krótkotrwałe zakwaterowanie?

Przeczytaj także: Wynajem nieruchomości na ryczałcie 2018 okiem fiskusa

Podatek dochodowy

Najem mieszkania może być prowadzony poza działalnością gospodarczą. Wówczas to w PIT jest on opodatkowany skalą podatkową bądź ryczałtem ewidencjonowanym. Stawka ryczałtu jest dosyć niska - do 100.000 zł rocznego przychodu wynosi ona 8,5%, a nadwyżkę ponad wskazany limit trzeba opodatkować 12,5% stawką tego podatku. Nieruchomości na ryczałcie nie można jednak wynajmować w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Usługi zakwaterowania to natomiast prowadzenie firmy. Wiąże się to przede wszystkim z dodatkowym obciążeniem w postaci składek do ZUS. Wachlarz form opodatkowania jest tutaj szerszy, niestety stawka ryczałtu nie jest już tak atrakcyjna i wzrasta do 17%. Niekiedy możliwe jednak będzie opodatkowanie kartą podatkową.

Podatek VAT

W podatku od towarów i usług wynajem nieruchomości jest natomiast co do zasady opodatkowany podstawową stawką tego podatku. Wyjątkiem są nieruchomości mieszkalne wynajmowane na własny rachunek w celach mieszkaniowych. Wówczas to usługi takie są zwolnione przedmiotowo z VAT.

Inaczej jest z usługami związanymi z zakwaterowaniem. Te należy opodatkować 8% stawką tego podatku. Takie usługi świadczone są m.in. przez hotele, motele, pensjonaty i inne obiekty hotelowe, a także obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania. Może jednak je świadczyć także Kowalski a nie tylko duża firma „turystyczna”.

Wynajem czy zakwaterowanie?

Jak zatem widać, prawidłowa klasyfikacja świadczonych usług jest tutaj niezwykle istotna, zaś popełnione w tym zakresie błędy mogą mieć brzemienne skutki podatkowe. Jak odróżnić najem od zakwaterowania? O kwalifikacji świadczonych usług decyduje tutaj kilka czynników. Uwagę na nie zwrócił m.in. WSA w Białymstoku w wyroku z 09.12.2015 r., sygn. akt I SA/Bk 732/15 (orzeczenie prawomocne).

I tak ważny jest przede wszystkim czas i charakter świadczonych usług. Im czas będzie tutaj krótszy i większa liczba najemców, tym większe prawdopodobieństwo, że mamy do czynienia z zakwaterowaniem a nie wynajmem.

„(...) Czas poszczególnych usług był różny, wahał się od kilku do kilkunastu dni (tylko w dwóch przypadkach dotyczył jednego miesiąca). Najem realizowany był zatem doraźnie, w miarę potrzeb najemców. Przedmiotem wynajmu były najczęściej pojedyncze pokoje wieloosobowe, a nie - samodzielne lokale (najem całego budynku mieszalnego dotyczy tylko dwóch rachunków wystawionych na rzecz P. S.A.).

W tych okolicznościach należy zgodzić się z organami, że sporne usługi miały charakter krótkotrwały i nie można im przypisać cech wynajmu lokali mieszkalnych w budynkach mieszkalnych na cele mieszkaniowe, korzystających ze zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. Sam fakt, iż usługi na rzecz pracowników P. S.A. świadczone były kilkakrotnie na przestrzeni 7 miesięcy nie oznacza, iż najem trwał 7 miesięcy i miał charakter długotrwały. Celem tych usług nie było zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, ale potrzeb związanych z pobytem pracowników na delegacji. Polegały one jedynie na tymczasowym korzystaniu z lokali, nie ma podstaw do stwierdzenia, że koncentrowały się tam interesy życiowe danych pracowników S. i P. S.A.(...)” - czytamy w wyroku.

Niewątpliwie istotne znaczenie będzie miało tutaj także to, czy w ramach świadczonej usługi występują dodatkowe świadczenia dla klienta. Jeżeli obok samego udostępnienia lokalu właściciel zapewni także dodatki, takie chociażby jak pościel, ręczniki, wyposażenie kuchni czy wręcz posiłki, to niewątpliwie wszystkie te czynności przemawiają za tym, iż są świadczone usługi krótkotrwałego zakwaterowania. Jeżeli natomiast udostępniany jest tylko sam lokal, to można skłaniać się ku usłudze najmu.

Jak natomiast czytamy w wyroku WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 22.06.2017 r., sygn. akt I SA/Go 167/17, dział 55 PKWiU zatytułowany: "Zakwaterowanie", obejmuje zapewnienie krótkotrwałego pobytu turystom i pozostałym podróżnym oraz zakwaterowanie na dłuższy okres studentom, osobom pracującym i pozostałym osobom. Niektóre jednostki mogą zapewnić jedynie miejsce zakwaterowania, podczas gdy inne zapewniają zakwaterowanie łącznie z wyżywieniem i/lub możliwością korzystania z obiektów rekreacyjnych. Dział ten nie obejmuje zapewnienia długotrwałego zakwaterowania jako głównego miejsca pobytu w obiektach takich jak apartamenty, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym, sklasyfikowanego w podklasie 68.20.Z

Natomiast Dział 68. Podklasa 68.20.Z "Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi" obejmuje także wynajem domów, mieszkań i apartamentów, włączając umeblowane, na dłuższy okres użytkowania, tzn. w cyklu miesięcznym lub rocznym; Podklasa ta nie obejmuje natomiast działalności hoteli, letnich domów, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty, sklasyfikowanej w odpowiednich podklasach działu 55. Zaklasyfikowanie wykonywanej działalności/usług w dziale PKD/PKWiU 68 możliwe jest w przypadku wynajmu nieruchomości celem zapewnienia długotrwałego zakwaterowania jako głównego miejsca pobytu.

W związku z tym jeżeli celem najmu było zakwaterowanie na krótkie pobyty pracowników, którzy po zakończeniu prac wracali do swoich domów (a więc których to pobyt nie był związany z zamiarem ustanowienia nowego stałego miejsca zamieszkania, w którym koncentrowałyby się sprawy osobiste i rodzinne tych osób), to mamy tutaj do czynienia z krótkotrwałym zakwaterowaniem a nie najmem.

Inaczej jest natomiast w sytuacji, gdy wynajem odbywa się na rzecz studenta na okres kilku miesięcy, któremu to na ogół nie towarzyszą żadne świadczenia dodatkowe (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 22.10.2014 r., nr IBPP2/443-658/14/KO). Tutaj mamy do czynienia z usługą najmu mieszkania.

Podsumowując jeżeli w ramach zawartej umowy dochodzi do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w dłuższym okresie czasu, zaś najmowane pomieszczenie staje się głównym miejscem pobytu najemcy, mamy do czynienia z wynajmem nieruchomości. Jeżeli jednak warunki te nie są spełnione, jest duża rotacja najemców jak i są im udostępniane świadczenia dodatkowe, to w grę wchodzi usługa krótkotrwałego zakwaterowania.