Stanowisko TSUE: VAT od sprzedaży nieruchomości

Przeczytaj także: Komornik też sprzedaje nieruchomość bez VAT

Dnia 16 listopada 2017 r. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydał wyrok w sprawie C 308/16 mającej za przedmiot wniosek o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym, złożony przez Naczelny Sąd Administracyjny (Polska) postanowieniem z dnia 23 lutego 2016 r. w postępowaniu: Kozuba Premium Selection sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie.

Przypomnijmy, art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT mówi, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Art. 2 pkt 14 ustawy o VAT mówi natomiast, że pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania, w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zdaniem TSUE

W wyroku z 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 TSUE orzekł, że przepisy krajowe, które uzależniają zwolnienie z VAT w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu - są niezgodne z prawem unijnym.

TSUE poruszył jeszcze jedną bardzo istotną sprawę, a mianowicie sprzedaż nieruchomości, w której dokonano ulepszenia.

Otóż w wyroku podkreślono, że sąd dokonując oceny, czy w konkretnej sprawie doszło do "ulepszenia" o którym mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) oraz art. 43 ust. 10a lit. b) u.p.t.u. - co ma bezpośredni wpływ na sposób liczenia pięcioletniego terminu o którym mowa w art. 43 ust. 7a u.p.t.u. - w pierwszej kolejności winien ustalić, czy w budynku dokonano istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia. Dopiero w przypadku stwierdzenia tej okoliczności, powstanie konieczność zbadania, czy wydatki poniesione na wykonanie tych zmian, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku.

TSUE dokonał przy tym wyjaśnienia terminu „przebudowy” (zawartego w przepisach unijnych, które to w polskiej ustawie o VAT zostało określone jako „ulepszenie”) wskazując, że w jej wyniku budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia. Pojęcie to obejmuje w szczególności przypadek, w którym zostały przeprowadzone pełne lub dostatecznie zaawansowane prace, po zakończeniu których odnośny budynek zostanie przeznaczony do innych celów.

Które przepisy stosować?

Z uwagi na to, że przepisy dyrektywy zostały błędnie implementowane do polskiego porządku prawnego w zakresie pierwszego zasiedlenia, podatnicy mają wybór: mogą stosować przepisy krajowe bądź powoływać się bezpośrednio na dyrektywę unijną przy określaniu zasad opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanych.