Wynajem krótkotrwały to działalność gospodarcza?

Przeczytaj także: Rozliczenie VAT gdy firma i prywatny najem mieszkania

8,5% - taka jest stawka podatku od przychodu z prywatnego najmu, z tytułu którego właściciel mieszkania zdecydował się płacić ryczałt ewidencjonowany. Jest tutaj jednak pewien warunek. Otóż przychód ten nie może być uzyskiwany w ramach działalności gospodarczej.

Ustawa o podatku dochodowym jako odrębne źródło przychodu definiuje najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Źródło to potocznie jest nazywane najmem prywatnym i może być opodatkowane w dwojaki sposób: wskazanym już wyżej ryczałtem ewidencjonowanym tudzież skalą podatkową.

Aby jednak korzystać z opodatkowania ryczałtem, podatnik musi faktycznie wynajmować swoje nieruchomości prywatnie - poza działalnością gospodarczą. Warto w tym miejscu dodać, że przepisy podatkowe nie odnoszą się do ilości wynajmowanych lokali, mieszkań, domów, garaży itp. - ważne jest jedynie, aby umowy były tutaj zawierane „prywatnie”, a nie w warunkach wskazujących na prowadzenie firmy.

Reguły tej nie należy się jednak sztywno trzymać. Wszystko zależy bowiem od zachowania danego podatnika. I nawet mimo usilnych prób zawierania umów „prywatnie” może on zostać uznany za przedsiębiorcę.

Istotne znaczenie ma tutaj także charakter zawieranych umów, w tym czas, na jakie są one zawierane. Chodzi tutaj właśnie o umowy krótkotrwałego wynajmu. Organy podatkowe uważają bowiem, że przychody z takiego najmu nie mogą być rozliczane jako najem prywatny i wymagają założenia firmy.

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 13 stycznia 2017 r., nr 0461-ITPB1.4511.897.2016.1.AK wskazał, że udostępnianie „(...) mieszkania na krótkie pobyty w sezonie letnim oraz wynajmowanie tego mieszkania poza sezonem nie może być klasyfikowane do najmu o charakterze prywatnym. Opisany we wniosku sposób udostępniania mieszkania „długotrwały” oraz „na doby” będzie w istocie szeregiem cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, zawierających ww. elementy definicji działalności gospodarczej. Przychody z udostępniania mieszkania należy zatem zaliczyć do źródła działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Reasumując, w sytuacji opisanej we wniosku, usługi krótkotrwałego zakwaterowania oraz najem mieszkania należy uznać za prowadzone w ramach działalności gospodarczej, w związku z czym Wnioskodawca nie będzie miał możliwości zastosowania opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Całość dochodu uzyskanego z najmu należy zatem opodatkować według skali podatkowej lub w formie tzw. „podatku liniowego”. (...)”

O interpretację wystąpił podatnik, który poza rokiem akademickim chciał wynajmować swoje mieszkanie turystom.

Są też wyjątki

Organy podatkowe stoją na stanowisku, że każdy najem krótkotrwały oznacza prowadzenie firmy. WSA w Szczecinie w prawomocnym wyroku z dnia 19 kwietnia 2017 r., sygn. akt I SA/Sz 168/17 takiego toku rozumowania jednak nie potwierdził. Jego zdaniem ważne są także okoliczności towarzyszące każdej sprawie.

Tutaj małżonkowie dla własnych celów zdrowotnych kupili mieszkanie nad morzem. Z mieszkania tego korzystali przez ok. 10 miesięcy w roku. W pozostałym czasie natomiast wynajmowali je turystom. Czynności związane z wynajmem nie były podejmowane w sposób ciągły (stały), lecz okazjonalny. Samemu najmowi nie towarzyszyły dodatkowe usługi typu: dostęp do restauracji, przyrządzanie posiłków, recepcja, usługi sprzątania w trakcie pobytu najemcy oraz wpisywanie danych najemcy do księgi meldunkowej. Nie było też prowadzone biuro ani zorganizowane akcje marketingowe, zaś ogłoszenia najmu były publikowane tylko na jednym z portali internetowych.

Organ podatkowy oczywiście uznał, że skarżący prowadzi działalność gospodarczą. Sąd miał jednak inne zdanie.

„(...) W wydanej interpretacji indywidualnej organ całkowicie pominął element stanu faktycznego przedstawionego we wniosku, że najem prywatnego lokalu mieszkalnego nie jest prowadzony w sposób zorganizowany i profesjonalny. Działania prowadzone w związku z najmem nie są wykonywane w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. (...)” - czytamy w uzasadnieniu do wyroku.