Zamiana nieruchomości w darowiźnie z podatkiem dochodowym

Przeczytaj także: Budowa domu na cudzym gruncie poza ulgą mieszkaniową

Załóżmy, że rodzice (i odpowiednio teściowie) Zosi i Jasia - będących małżeństwem, kupili im działkę budowlaną. Rodzice Zosi zapłacili połowę ceny zakupu, a drugą połowę rodzice Jasia i następnie - aktem notarialnym dokonali im jej darowizny. Działka kosztowała w sumie 70 000 zł. Ponieważ darczyńców było czworo a obdarowanych dwoje, zaś wszyscy mieścili się w I grupie podatkowej w podatku od spadków i darowizn - udało się uniknąć tego podatku wykorzystując kwotę wolną.

Na działce tej Zosia z Jasiem mieli się pierwotnie wybudować, niemniej ostatecznie po upływie około roku od darowizny postanowili zmienić lokalizację. Znaleźli odpowiadającą im działkę w innej miejscowości o takiej samej wartości i dokonali jej zamiany z właścicielem. Ponieważ wartość działek była taka sama - na transakcji nikt nie zarobił ani nie stracił. Nie nastąpiło zatem przysporzenie majątku. Zosia i Jaś w związku z tym o całej sprawie zapomnieli, zamykając temat zamiany nieruchomości u notariusza. Z braku dodatkowych funduszu odłożyli też w czasie temat budowy. Po dwóch latach fiskus upomniał się o podatek od zamiany. Czy faktycznie należy go zapłacić?

Zamiana nieruchomości jako źródło przychodu

Umowa zamiany jest uregulowana w Kodeksie cywilnym, którego art. 63 i 604 wskazują, że przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

A jak jest w podatku dochodowym? Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o PIT mówi, że przychodem jest tutaj m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części, a także udziału w nieruchomości, jeżeli nie następuje ono w wykonywaniu działalności gospodarczej i nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie (bądź wybudowanie). W przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 13 stycznia 2015 r. nr IBPBII/2/415-898/14/JG zwrócił uwagę, że wprawdzie w przepisach podatkowych nie nawiązuje się bezpośrednio do transakcji zamiany, ale mówi się o odpłatnym zbyciu nieruchomości. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej, nie musi jej towarzyszyć przepływ pieniędzy. Forma bezpośredniej wymiany towarów jaką jest uregulowana w art. 603 Kodeksu cywilnego umowa zamiany – w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy – również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż.

Jeżeli zatem do zamiany nieruchomości dojdzie przed pięcioma laty, licząc od końca roku, w którym tę nabyto, trzeba się liczyć z rozliczeniem podatku dochodowego. W naszym przypadku warunek taki jest spełniony. Powstaje zatem opodatkowane źródło przychodu.

Jak liczyć podatek od zamiany nieruchomości?

Przy odpłatnym zbyciu nieruchomości opodatkowaniu podlega uzyskany z tego tytułu dochód, zaś stawka podatku wynosi 19% (kwestię tę reguluje art. 30e ustawy o PIT). Dochodem jest różnica pomiędzy przychodem z zamiany nieruchomości, określonym zgodnie z art. 19 ustawy, a kosztami jego uzyskania, ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy.

Przychód i koszty uzyskania przychodu przy umowie zamiany

W przypadku umowy zamiany nieruchomości, przychodem u każdej ze stron umowy jest wyrażona w tej umowie wartość zbywanej nieruchomości, pomniejszona o koszty takiego zbycia (tymi mogą być np. koszty notarialne, opłaty dla pośrednika czy reklamy, ogłoszenia itp.). Cena ta powinna odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości. Jeżeli bez uzasadnionych przyczyn będzie ona od niej znacznie odbiegać, organy podatkowe mogą ją kwestionować (zgodnie z art. 19 ustawy o PIT).

Koszty uzyskania przychodu określane są tutaj w różny sposób, w zależności od tego, jak nieruchomość nabyto. W naszym przypadku była to darowizna. W związku z tym kosztami będą tutaj wyłącznie udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a zostały poczynione w trakcie jej posiadania jak też kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w tej części, w której przypada proporcjonalnie na zbywaną (zamienianą) nieruchomość.

W naszym przypadku podatek od spadków i darowizn nie wystąpił. Małżonkowie nie dokonali też żadnych nakładów na nieruchomość. W efekcie przychód w zasadzie będzie u nich równy uzyskanemu dochodowi.

Cele mieszkaniowe

Czy zatem Zosia i Jaś podatek będą musieli zapłacić? Nie, jeżeli nową działkę nabyli po to, aby się faktycznie na niej wybudować. Wówczas może ona zostać potraktowana jako wydatki na własne cele mieszkaniowe, dzięki czemu „przychód” z zamiany zostanie zwolniony od podatku.

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 22 stycznia 2014 r. nr ITPB2/415-997/13/DSZ uznał, że podatniczka nabywająca w drodze zamiany nieruchomości lokal mieszkalny, wartość tego mieszkania będzie traktowana jako wydatek na własne cele mieszkaniowe. W związku z tym, gdy wartość nabytego w drodze zamiany spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego będzie równa lub przewyższy wartość zbywanego w drodze zamiany lokalu mieszkalnego, to nie powstanie obowiązek zapłaty podatku z tytułu dokonanej transakcji.

Skorzystanie ze zwolnienia z zapłaty podatku nie zwalnia jednak Zosi i Jasia z obowiązku złożenia PIT-39 i rozliczenia się z urzędem skarbowym z tej transakcji.