Wynajem mieszkania na doby na ryczałcie ewidencjonowanym?

Przeczytaj także: Rozliczenie VAT gdy firma i prywatny najem mieszkania

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Wnioskodawczyni posiada gospodarstwo rolne w którym prowadzi działalność agroturystyczną. Jest także współwłaścicielem mieszkania (drugim współwłaścicielem jest jej mąż), które zamierza wynajmować na doby.

Umowy najmu będą tutaj zawierane na bardzo krótki okres, np. 1 lub 2 dni, tydzień czy miesiąc. Ceny najmu będą określane w związku z tym za dobę, tydzień itd. Najem tego mieszkania nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany i profesjonalny, metodyczny, systematyczny czy uporządkowany.

Wnioskodawczyni nie będzie zatrudniać pracowników, nie zamierza też korzystać z obsługi księgowej czy zarządczej. Wszystkie czynności będzie wykonywać sama, przy czym te nie będą podejmowane w sposób stały, a okazjonalny z uwagi na to, że zainteresowana jest rolnikiem i obowiązki związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego nie pozwalają jej na prowadzenie zorganizowanych i profesjonalnych działań z dala od tego gospodarstwa.

Nadto z najmem nie będą powiązane dodatkowe usługi w postaci recepcji, dostępu do restauracji, przyrządzania posiłków czy sprzątania w trakcie pobytu gości.

Zainteresowana wskazała, że nie prowadzi działalności gospodarczej i wskazany lokal nie jest składnikiem majątku firmy.

W związku z powyższym wnioskodawczyni zadała pytanie, czy przychody z najmu mieszkania może opodatkować ryczałtem ewidencjonowanym? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(...) Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:
• pozarolnicza działalność gospodarcza,
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
a. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach:
• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

Za decydujące dla kwalifikacji do właściwego źródła przychodu uznać należy to, czy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo wynajem jest przedmiotem takiej działalności. W takich bowiem przypadkach przychody z wynajmowania nieruchomości traktowane są jako przychody ze źródła – pozarolnicza działalność gospodarcza. (...)

Skoro zatem wynajmowany przez Wnioskodawczynię lokal mieszkalny nie jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą oraz najem lokalu mieszkalnego prowadzony przez Wnioskodawczynię nie spełnia znamion działalności gospodarczej, to zgodnie z wolą Wnioskodawczyni przychody uzyskiwane z tego tytułu można zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 tejże ustawy, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.