Umowa przedwstępna nie jest celem mieszkaniowym w PIT

Przeczytaj także: Finansowanie tylko własnej budowy domu daje prawo do ulgi podatkowej

Sprawa tyczyła się podatniczki, która sprzedała w 2008 r. lokal mieszkalny przed pięcioma laty od jego nabycia (28 grudzień 2004 r.) za 199 000 zł. W związku z tym od przychodu powinna zapłacić 10% podatek dochodowy, chyba że w ciągu 2 lat przeznaczyłaby uzyskane pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Takie też wykorzystanie zarobionych środków finansowych zadeklarowała w urzędzie skarbowym.

Skarżąca, na potwierdzenie poniesionych wydatków, przedstawiła umowę przedwstępną nabycia nieruchomości z dnia 6 września 2010 r., z której wynikało, że umowa przeniesienia własności nieruchomości miała zostać podpisana do dnia 10 marca 2011 r. Tytułem zadatku na zakup wpłacono kwotę 200 000zł. Skarżąca przedłożyła także dwa kolejne aneksy do umowy przedwstępnej, które zmieniły termin zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 31 grudnia 2012 r.

Organ podatkowy uznał w wydanej decyzji, że skarżąca nie spełniła wymogów ustawowych, w związku z czym zwolnienie z podatku od sprzedaży nieruchomości jej nie przysługuje i nakazał zapłatę daniny w kwocie 19 900 zł.

Od decyzji tej skarżąca złożyła odwołanie podkreślając, że zgodnie z uchwałą siedmiu sędziów NSA z dnia 17 lutego 1997 r. (sygn. akt FSP 9/96), przychód uzyskany ze sprzedaży, wydatkowany w formie zaliczki potwierdzonej pisemną umową, uprawnia do zwolnienia z podatku, jeżeli w umowie sprzedaży zaliczka ta zostanie zarachowana na poczet ceny. Jej zdaniem z przytoczonej uchwały wynika, że zawarcie samej umowy przyrzeczonej może nastąpić po upływie 2 lat od dnia dokonania sprzedaży.

Dyrektor Izby Skarbowej nie uwzględnił odwołania i utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Sprawa trafiła w związku z tym do sądu, który w obydwu instancjach przyznał rację organom podatkowym. Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że skarga kasacyjna jest niezasadna i utrzymał w mocy wyrok sądu I instancji. Na dzień sporządzenia niniejszego artykułu nie ma jeszcze pisemnego uzasadnienia wyroku NSA, niemniej znane jest uzasadnienie wyroku WSA w Łodzi (z dnia 18.03.2013 r. sygn. akt I SA/Łd 1424/12), którego NSA nie uchylił.

Przywołując treść art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) tiret pierwszy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sąd wskazał, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży m.in. mieszkania w tej części, która w ciągu 2 lat od dnia sprzedaży zostanie wydatkowana na nabycie na terytorium RP budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

W związku z tym, aby zwolnić z podatku uzyskane pieniądze ze sprzedaży, w ustawowym terminie trzeba je przeznaczyć na określony cel, czyli np. nabycie budynku mieszkalnego. W rozpatrywanej sprawie kluczowym jest wyjaśnienie, czy warunek taki jest spełniony, jeżeli podatnik jedynie wyda kwotę stanowiącą równowartość przychodu, czy też konieczne jest by w następstwie tego wydatkowania został nabyty budynek mieszkalny.

WSA uznał, że ustalając znaczenie tego przepisu nie można ograniczyć się jedynie do dosłownej jego treści. Jego zdaniem poprzez użycie sformułowania „... w części wydatkowanej ... na nabycie ....” ustawodawca wskazał, że skutek w postaci nabycia budynku mieszkalnego nie jest obojętny i nie można go pominąć.

Niewątpliwie omawiana regulacja jest normą celu społecznego. Prawodawca uznał bowiem, że jest społecznie zasadne by zwolnic z podatku przychód, który podatnik uzyskał ze sprzedaży domu czy mieszkania, a który przeznaczy na nabycie innej nieruchomości mieszkalnej. Cel taki nie zostaje jednak osiągnięty przez samo zawarcie umowy przedwstępnej. Treścią takiej umowy jest bowiem zobowiązanie się stron do zawarcia umowy przyrzeczonej, a więc przenoszącej własność lokalu mieszkalnego, natomiast sama umowa własności tej nie przenosi.