Nota obciążeniowa czy faktura na opłaty za użytkowanie wieczyste?

Przeczytaj także: Sprzedaż gruntu w użytkowaniu wieczystym bez podatku VAT?

Wątpliwości budzi sposób udokumentowania przez sprzedającego (użytkownika wieczystego) zwrotu przez nabywcę wydatków w postaci części opłaty za użytkowanie wieczyste za okres od dnia sprzedaży tego prawa do końca danego roku, za który została uregulowana opłata. Powstaje wątpliwość czy sprzedawca powinien wystawić fakturę VAT z tytułu zwrotu opłaty czy też wystarczająca będzie nota obciążeniowa.

Powyższy wniosek wynika z orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2010 r. o sygn. I CSK 692/09.

Sąd wskazał, że jeśli użytkownik wieczysty sprzeda swe prawo do gruntu w trakcie roku, obciąża go opłata roczna za czas do dnia tej transakcji. Do poniesienia ciężaru opłat za użytkowanie wieczyste za dalszy okres zobowiązany jest już nabywca. Można więc argumentować, że sprzedający (użytkownik wieczysty) uiszczając opłatę za użytkowanie wieczyste za cały rok działał częściowo w swoim imieniu, a częściowo w imieniu nabywcy, stąd zwrot części tej opłaty dokonany przez nabywcę na rzecz sprzedającego nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Stanowisko, zgodnie z którym obciążenie nabywcy opłatą za użytkowanie wieczyste nie powinno być dokumentowane fakturą VAT prezentowały w przeszłości również organy podatkowe.

Jak wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 8 listopada 2010 r. o sygn. IPPP2-443-580/10-4/AK: „naliczenie przez Spółkę podatku VAT od kwoty stanowiącej zwrot opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu za rok 2010 proporcjonalnie od dnia podpisania umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu pod zabudowę, którymi obciążyła kupującego, było nieprawidłowe.”

Niestety aktualnie organy podatkowe prezentują raczej stanowisko przeciwne, zgodnie z którym w przypadku, gdy sprzedający obciąża kupującego opłatą za użytkowanie wieczyste, opłata ta stanowi zwiększenie ceny i powinna zostać udokumentowania fakturą korygującą fakturę sprzedaży z wykazanym podatkiem VAT.

Jak wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 18 czerwca 2012 r. o sygn. IPPP2/443-287/12-4/AK/DG: „przenoszone na nabywcę nieruchomości koszty ww. opłat będących daninami publicznymi (…) Należy (…) traktować (…) jako należność pomocniczą otrzymaną z tytułu zasadniczej umowy sprzedaży ww. nieruchomości. (…) Zatem Wnioskodawca dokonuje kompleksowego zbycia, które nie powinno być dzielone sztucznie na części. Skutkiem powyższego zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, kwota należna z tytułu odpłatnej dostawy nieruchomości, obejmuje również koszty zwracanych ww. opłat /wszystkich bądź niektórych z nich/, podatku od nieruchomości.”

Analogicznie stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 2 lutego 2011 r. o sygn. IPPP1/443-1154/10-4/AW, w której wskazał, że: „w sytuacji, gdy dostawa przedmiotowych nieruchomości została udokumentowana fakturą VAT bez uwzględnienia kosztów przenoszonych na Wnioskodawcę (część opłat za wieczyste użytkowanie nieruchomości, opłat za podatek, oraz opłat za media), jako elementów składowych dostawy głównej, sprzedawca zobowiązany jest do wystawienia faktur korygujących do faktur pierwotnych dokumentujących te dostawy i uwzględnić w nich ww. koszty i opłaty odpowiednio dla każdej nieruchomości z zastosowaniem takich samych stawek podatku VAT jak dla dostawy głównej.”