Podatek od przychodów z najmu: rozmiar ma znaczenie?

Przeczytaj także: Rozliczenie VAT gdy firma i prywatny najem mieszkania

Dlaczego? Najem prywatny bowiem pozwala na pewną preferencję podatkową w postaci płacenia z tego tytułu ryczałtu ewidencjonowanego w wysokości 8,5% od uzyskanych z najmu przychodów i to bez względu na wysokość tych przychodów.

W przypadku działalności gospodarczej, uzyskanie przychodu z najmu nieruchomości wyklucza skorzystanie z tej formy opodatkowania. Podatek można płacić bądź na zasadach ogólnych wg skali podatkowej, bądź liniowo. To z kolei wiąże się z prowadzeniem dużo trudniejszej dokumentacji podatkowej (w rachunku podatkowym uwzględnia się bowiem nie tylko przychody, ale i koszty ich uzyskania). Nadto prowadzenie firmy wiąże się także z płaceniem z tego tytułu składek do ZUS.

Dlatego tak istotne jest określenie, czy dany podatnik, który na pierwszy rzut oka wydaje się uzyskiwać przychody z tzw. najmu prywatnego, czasami nie prowadzi firmy. Dla bezpieczeństwa oczywiście zawsze można otworzyć w tym zakresie działalność gospodarczą, niemniej z powodów wyżej opisanych często nie jest to korzystne.

Jak zatem odróżnić najem prywatny od prowadzenia firmy? Konia z rzędem temu, komu się to uda jednoznacznie określić. Tym bardziej, że nawet urzędnicy nie mogą się zdecydować, kiedy takie usługi to już firma, a kiedy jeszcze nie. W zasadzie pewnym można być tylko tego, że wynajem jednego mieszkania jednemu najemcy przez dłuższy okres czasu, gdzie mieszkanie to wchodzi do majątku prywatnego podatnika, może być rozpatrywane w ramach najmu prywatnego. Przy większej ilości wynajmowanych nieruchomości pewności takiej już nie ma (zwłaszcza gdy w planach mamy zakup kolejnych).

Ilość niby nie istotna, ale ...

Duża liczba wynajmowanych nieruchomości jeszcze nie tak dawno nie robiła na fiskusie większego wrażenia. Również w takich przypadkach pozwalał on na opodatkowanie najmu ryczałtem. Przykładem potwierdzającym powyższe jest chociażby interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 06.11.2013 r. nr ILPB1/415-904/13-2/TW.

Organ podatkowy uznał, że przepisy podatkowe nie regulują kwestii związanych z zasadami zawierania umów najmu, w tym także ilości nieruchomości, które mogą być przedmiotem wynajmu. Ponadto wybór kwalifikacji i sposobu rozliczania przychodów z takiego najmu zależy od podatnika i nie jest ograniczony ilością posiadanych nieruchomości, lecz charakterem zawartych umów najmu.

Organ zgodził się na to, aby wnioskodawca mógł płacić ryczałt od przychodów z najmu 51 garaży i 3 mieszkań.

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 03.09.2013 r. nr ILPB1/415-695/13-2/IM nie miał natomiast nic przeciwko temu, aby podatnik wycofał określone składniki majątku ze swojej firmy (które wcześniej stanowiły środki trwałe działalności gospodarczej i w jej ramach były oddane w najem) i wynajmował je dalej ale już z majątku prywatnego, zaś firmę zawiesił. Chodziło tutaj o wynajem lokalu mieszkalnego na cele użytkowe, wynajem mieszkania na cele mieszkalne (które już wcześniej było rozliczane w ramach najmu prywatnego) czy wynajem urządzenia medycznego.

Na rozliczanie przychodów z najmu prywatnego przystał także Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 09.03.2015 r. nr IBPBII/2/415-1090/14/MMa. Tutaj wnioskodawca zakupił do majątku osobistego nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, w którym znajdowało się 8 mieszkań. 4 z tych mieszkań jest wynajętych na podstawie umów o najem okazjonalny lokalu. Wnioskodawca zamierza przy tym przeprowadzić remont budynku, wskutek którego powstaną nowe mieszkania (w 12 lokalach wieloizbowych występują w sumie 32 pokoje). Wnioskodawca zamierza wynajmować – ktrótko- bądź długoterminowo - od 20 do 32 pokoi jako lokale mieszkalne jednoizbowe (kawalerki)

Organ wydający interpretację uznał, że nie ma przeszkód, aby powyższe rozliczać jako przychody z najmu prywatnego, do których może mieć zastosowanie opodatkowanie ryczałtem ewidencjonowanym wg stawki 8,5%.

Urzędnik może jednak mieć inne zdanie

Nic więc dziwnego, że po analizie powyższych rozstrzygnięć zdumiewa stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach zawarte w interpretacji indywidualnej z dnia 15.07.2015 r. nr IBPB-2-2/4511-41/15/JG, czyli zaledwie kilka miesięcy po tym, które organ zawarł w ostatniej z przytoczonych wyżej interpretacji.

Wnioskodawca wraz z żoną był współwłaścicielem czterech mieszkań, które mają być wynajmowane długookresowo bądź okazjonalnie. Zastanawiają się oni także na zakupem kolejnych mieszkań pod wynajem.

Lokale te stanowią majątek prywatny. Nadto małżonkowie zamierzają samodzielnie zajmować się obsługą kontaktów z najemcami, choć nie wykluczają, że w przypadku wynajmu okazjonalnego będą korzystać z pośrednictwa wyspecjalizowanej firmy.

Wnioskodawca spytał, czy przysługuje mu w takim przypadku prawo do rozliczania przychodów z najmu ryczałtem ewidencjonowanym wg stawki 8,5%. Co stwierdził fiskus?

Organ wydający interpretację uznał, że od samego początku działaniom podatnika towarzyszy zamiar inwestowania w nieruchomości w celu zarobkowania, które wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie budzi bowiem żadnych wątpliwości, iż wnioskodawcy towarzyszy chęć zorganizowanego i ciągłego uzyskiwania dochodu z tej inwestycji. Dlatego też zarówno posiadane lokale mieszkalne jak i te które zostaną nabyte w przyszłości będą składnikami majątku związanymi z prowadzoną działalnością gospodarczą polegającą na wynajmie tych lokali mieszkalnych, nawet jeśli Wnioskodawca nie dokona jej rejestracji.

„(...) O tym czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą czy też z najmem bynajmniej nie stanowią okoliczności określone przez samego podatnika, tylko spełnienie obiektywnych przesłanek określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Opisany we wniosku wynajem mieszkań będzie w istocie szeregiem cyklicznych, powtarzalnych, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, prowadzony przy pomocy wyspecjalizowanych podmiotów, które do tego celu zamierza zatrudniać Wnioskodawca, a więc będzie spełniał przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej wymienione w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co wyklucza prawo do opodatkowania przychodów z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5% (...)” - czytamy w interpretacji.

Czyżby powyższa interpretacja zwiastowała diametralną zmianę stanowiska fiskusa w zakresie opodatkowania przychodów z najmu? Definicja działalności gospodarczej jest bowiem na tyle szeroka, że może się w niej mieścić najem nawet jednej nieruchomości. Trzeba też pamiętać, że podstawowym celem najmu w każdym przypadku jest uzyskiwanie z tego tytułu przychodów, a więc zarobkowania.