Umowa najmu: TSUE rozstrzyga stawkę VAT dla opodatkowania mediów

Przeczytaj także: Rozliczenie VAT od wynajmu mieszkania dla pracowników

W wyroku TSUE rozstrzygał kwestię opodatkowania VAT dostaw mediów, których koszty są następnie przenoszone na najemcę. Kwestia ta budziła do tej pory wątpliwości u podatników, organów skarbowych i sądów administracyjnych.

Według pierwszego stanowiska, które było prezentowane przez polskie sądy i niektóre ograny, wynajmujący może przenieść koszty mediów na najemcę w drodze refaktury, tzn. dokonać odprzedaży najemcom usług dostawy mediów ze stawką VAT zastosowaną na fakturze pierwotnej.

Zgodnie z drugim stanowiskiem, przedstawianym najczęściej przez organy podatkowe, dostawa mediów jest usługą pomocniczą w stosunku do umowy najmu, nierozerwalnie z nią związaną.

Zdaniem fiskusa dostawa mediów jako składnik cenotwórczy usługi najmu powinna zwiększać podstawę opodatkowania usługi najmu. Wobec tego, wynajmujący nie powinien stosować do nabytych usług dostawy mediów przepisów o refakturowaniu, a koszty dostaw mediów przenoszone na najemców będą podlegały opodatkowaniu VAT według stawki właściwej dla usługi najmu.

Warto zauważyć, że przyjęcie jednego ze stanowisk ma duże znaczenie dla wielkości obciążenia wynajmującego podatkiem VAT. W przypadku lokali użytkowych stawka VAT dla usługi najmu wynosi 23%. Jeżeli wynajmujący uwzględni zatem w podstawie opodatkowania najmu usługi dostawy mediów, będą one opodatkowane stawką wyższą niż przy ich nabyciu, co oznacza, że podatek należny z tytułu świadczenia usługi będzie wyższy niż podatek naliczony, który wynajmujący będzie miał prawo odliczyć. Jeżeli natomiast usługa najmu będzie dotyczyła lokalu mieszkalnego, dostawa mediów wraz kwotą czynszu będą zwolnione z opodatkowania VAT, wobec czego wynajmujący nie posiada w ogóle prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z prowadzeniem działalności w zakresie najmu.

Jak wskazano wyżej, organy podatkowe przyjmowały raczej stanowisko, zgodnie z którym wynajmujący powinni uwzględnić koszty dostaw mediów, jako tzw. usługi pomocnicze, w podstawie opodatkowania. Inne stanowisko, za którym opowiadali się podatnicy, zajmowały niektóre sądy administracyjne.

Przykładowo, w wyroku z 19 czerwca 2013 r. o sygn. I FSK 252/13 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że: „nie powinno budzić wątpliwości to, że świadczenia polegające na dostawie tzw. "mediów" są odrębnymi od najmu świadczeniami w rozumieniu u.p.t.u (…) mogą więc one, wbrew temu co zarzuca się w skardze kasacyjnej, stanowić niezależne świadczenia.” W rezultacie NSA uznał, że dostawa mediów oraz najem nie stanowią świadczeń w taki sposób związanych, żeby ich rozdzielenie miało charakter sztuczny. Wobec tego, jako odrębne usługi, mogą być opodatkowane różnymi stawkami, niezależnie od tego, czy usługi dostawy mediów były fakturowane na najemcę oddzielnie od kwoty czynszu.

Powyższy wyrok nie zmienił nastawienia organów podatkowych, które przedstawiały niemal jednolite stanowisko, zgodnie z którym najem oraz dostawa mediów stanowią świadczenie złożone, które powinno być opodatkowane stawką właściwą dla najmu. Wobec wątpliwości podatników oraz sądów, NSA w sprawie dotyczącej Wojskowej Agencji Mieszkaniowej wystąpił z pytaniem prejudycjalnym do TSUE w kwestii zasad opodatkowania dostawy energii elektrycznej, energii cieplnej i wody oraz wywozu nieczystości.