Jaka stawka VAT gdy mieszkanie na sprzedaż z garażem?

Przeczytaj także: Sprzedaż apartamentowca z 8% stawką VAT?

Zgodnie bowiem z art. 41 ust. 12 u.p.t.u, obniżoną stawkę podatku (8%) stosuje się do „dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym”.

Pojęcie to zostało bliżej objaśnione w ust. 12 art. 41 u.p.t.u., który stanowi, że przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym „rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się natomiast (art. 41 ust 12b u.p.t.u.):

• budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²;
• lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

Podstawowe znaczenie przy dokonywaniu klasyfikacji danego obiektu budowlanego ma Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych (PKOB), wprowadzona rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r., stanowiąca usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych pogrupowanych w działy.

Szeroką grupę obiektów, co do których zastosowanie znajduje obniżona stawka podatku stanowią lokale mieszkalne. Dla zastosowania 8-procentowej stawki VAT przy ich dostawie nie jest konieczne by stanowiły one część budynków mieszkalnych. Ustawa wskazuje na możliwość preferencyjnego opodatkowania lokali mieszkalnych, znajdujących się również w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12.

Dostawa garaży, piwnic, miejsc postojowych

Zgodnie z obecnie przeważającą linią interpretacyjną organów podatkowych, korzystanie z obniżonej stawki podatku od towarów i usług możliwe jest w przypadku dostawy mieszkania wraz z miejscami postojowymi i garażami objętych jedną księgą wieczystą i w ramach zawarcia jednej umowy.

Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji z dnia 2 stycznia 2014 r., IPTPP2/443-842/13-4/IR stwierdził, że „dokonując dostawy lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym (pomieszczenie gospodarcze), prawem do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego lub garażu podziemnego oznaczonego konkretnym numerem oraz udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej, Wnioskodawca dokonuje czynności, w której występuje jeden przedmiot umowy sprzedaży. W związku z powyższym, w sytuacji gdy w ramach jednej transakcji następuje sprzedaż lokalu mieszkalnego o powierzchni poniżej 150 m² wraz ze stosownym udziałem w częściach wspólnych nieruchomości, w ramach której określono sposób korzystania z części nieruchomości wspólnej w ten sposób, że przydzielono nabywcy prawo do korzystania z pomieszczenia gospodarczego oraz określonego miejsca parkingowego lub określonego garażu podziemnego, to sprzedaż ta ma charakter jednej transakcji i na podstawie art. 41 ust. 2, w związku z art. 146a oraz z art. 41 ust. 12 ustawy będzie podlegać opodatkowaniu 8% stawką podatku VAT, o ile będzie objęta jedną księgą wieczystą”.

Warto zaznaczyć, że w latach ubiegłych ukształtowało się dość jednolite stanowisko organów podatkowych, że do sprzedaży garażu czy miejsca postojowego (nawet w przypadku gdy sprzedawany był lokal mieszkalny wraz z garażem/miejscem postojowym znajdującym się w podziemnej części budynku) należy stosować podstawową stawkę VAT. Pogląd taki został wyrażony przez Ministerstwo Finansów np. w pismach nr PP3-8217/1155/96 z 23 sierpnia 1996 r. oraz nr PP1-811/705/2002/JW/953 z 26 lipca 2002 r. Stanowisko to ewoluowało jednak pod wpływem orzecznictwa sądów administracyjnych.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 17 czerwca 2010, I FSK 967/09, stwierdził, że „(…) za prawidłowe należy uznać stanowisko, że jeżeli wraz z prawem własności lokalu mieszkalnego przedmiotem sprzedaży będzie prawo do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego o konkretnej powierzchni (miejsce postojowe) lub garaż, który nie został wyodrębniony jako samodzielny lokal użytkowy i jest integralnie związany z prawem własności konkretnego lokalu mieszkalnego, to sprzedaż tego lokalu wraz z prawem do korzystania z wyodrębnionego miejsca parkingowego lub garażu znajdującego się w danym budynku (jak i poza jego obrębem, lecz w ramach tej samej nieruchomości gruntowej) podlegać będzie jednej stawce podatku od VAT, która jest właściwa dla lokalu mieszkalnego”.

Dostawa garażu/miejsca postojowego będzie natomiast opodatkowana 23-procentową w przypadku, gdy dojdzie na przykład do wyodrębnienia garażu jako odrębną własność, a następnie sprzedaży udziałów we współwłasności tego garażu.

Stanowisko to wyrażone zostało w wyroku NSA z dnia 11 maja 2010 r., I FSK 724/09, w którym sąd stwierdził, że „gdy sprzedaż obejmuje dwa przedmioty: lokal mieszkalny oraz udział w wyodrębnionym na odrębną własność lokalu niemieszkalnym (użytkowym) w budynku mieszkaniowym, stawką opodatkowania 7 % [obecnie 8% przyp.] objęta jest jedynie dostawa lokalu mieszkalnego, a sprzedaż udziału w lokalu niemieszkalnym (użytkowym, garażowym), z określeniem sposobu korzystania z miejsc postojowych w ramach podziału quoad usum - opodatkowana jest stawką 22 % [obecnie 23% przyp.]”.