Sprzedaż dzierżawionej nieruchomości w podatku VAT

Przeczytaj także: Opodatkowanie VAT sprzedaży nieruchomości: stare przepisy, nowa wykładnia

Niestety w VAT jest zupełnie inaczej. Najem czy dzierżawa spełnia bowiem definicję działalności gospodarczej na gruncie tego podatku. Niemniej osoby trudniące się prywatnym najmem czy dzierżawą bardzo często nie mają w ogóle świadomości, że są podatnikami tego podatku. A to dlatego, że korzystają w tym zakresie ze zwolnienia z uwagi na obroty (przypomnijmy że roczny limit tego zwolnienia wynosi 150 000 zł), dzięki czemu do rozliczania VAT-u nie są zobligowani. Nie muszą się nawet rejestrować na potrzeby VAT.

Nie można jednak zapominać że trudniąc się tzw. prywatnym najmem czy dzierżawą na potrzeby podatku dochodowego, w myśl przepisów VAT-owskich dana osoba fizyczna jest podatnikiem prowadzącym działalność gospodarczą. Czy zatem czynność zbycia nieruchomości, będącej wcześniej przedmiotem najmu czy dzierżawy, winna być obarczona VAT-em?

Sprawę tę rozpatrzył m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19.05.2010 r. sygn. akt III SA/Wa 2287/09. Skarżąca była właścicielką gruntów rolnych, które nabyła w 1987 r. od rodziców na podstawie umowy darowizny. W ewidencji gruntów i budynków wymienione wyżej były sklasyfikowane jako grunty orne, zaś w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego były przeznaczone pod zabudowę usługowo-produkcyjną ze względu na bliskość trasy AK.

Grunty te były wydzierżawiane dwóm podmiotom gospodarczym. W 2003 r. skarżąca sprzedała osobom fizycznym wydzieloną działkę gruntu o powierzchni 2 500 m² przeznaczoną na cele budownictwa usługowo-mieszkalnego. Ustanowiła także na rzecz nabywców prawo pierwokupu kolejnych gruntów o powierzchni 5 000 m² (które są wydzierżawiane temu podmiotowi na potrzeby działalności gospodarczej). W wykonaniu tego prawa grunty te następnie zostały sprzedane. Ponadto w związku z wszczętym w 2004 r. przez GDDKiA postępowaniem wywłaszczeniowym, zbyła ona na rzez Skarbu Państwa grunty przeznaczone pod drogę publiczną. Obecnie zamierza ona sprzedać kolejną działkę na rzecz podmiotu uprawnionego do pierwokupu. Zadała pytanie, czy sprzedaż tej działki trzeba opodatkować VAT-em? Organ podatkowy uznał że tak.

Ze stanowiskiem tym zgodził się także Wojewódzki Sąd Administracyjny.

Zdaniem sądu skoro na przedmiotowej części nieruchomości prowadzona jest przez skarżącą działalność gospodarcza w związku z jej wydzierżawianiem, to sprzedaż tej części nieruchomości również związana jest z tą działalnością.
Tym samym sprzedaż wydzierżawianej wcześniej działki o powierzchni 2 570 m^² dokonywana jest ramach prowadzonej przez skarżącą działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. i w związku z tym, iż nieruchomość przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę, to nie korzysta ze zwolnienia w podatku od towarów i usług.

Co za tym idzie sąd uznał, że sprzedaż wydzierżawianej nieruchomości na gruncie VAT podlega pod reżim tej ustawy. Nie można jednak zapominać, że ustawodawca przewiduje różne stawki VAT dla dostawy nieruchomości, w zależności od tego, z jaką konkretnie nieruchomością mamy do czynienia i co się z nią wcześniej działo.

I tak w przypadku samych gruntów ustawodawca zwalnia z tego podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane (przez które rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu).
Niestety tereny budowlane (i niezabudowane) są opodatkowane podstawową stawką podatku.

Co się natomiast tyczy gruntów zabudowanych, tutaj należy pamiętać, że grunt przejmuje stawkę właściwą dla budynku czy budowli na nim postawionych. Stawka taka może natomiast wynosić 23%, 8% bądź też do dostawy może mieć zastosowanie zwolnienie.

I tak art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT mówi, że zwalnia się z tego podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pkt 10a dodaje tutaj, że z podatku zwalnia się także dostawę budynków, budowli bądź ich części nieobjętych powyższym zwolnieniem, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Pozostałe transakcje zbycia nieruchomości zabudowanych podlegają opodatkowaniu. Niemniej do dostawy nieruchomości objętych społecznym programem mieszkaniowym zastosowanie ma 8% stawka VAT.

Jak zatem wynika z powyższego, pomimo objęcia ustawą o VAT sprzedaży nieruchomości (wskutek wykorzystywania jej w działalności polegającej na najmie bądź dzierżawie), nie zawsze wystąpi obowiązek zapłaty podatku, jak że sprzedaż taka może korzystać ze zwolnienia z VAT. Ze zwolnień jednak korzysta głównie sprzedaż nieruchomości (wykorzystywanych w działalności gospodarczej na potrzeby VAT-u) zabudowanych.

Czy jednak powyższe oznacza, że wydzierżawione grunty niezabudowane, ale przeznaczone pod zabudowę, zawsze będą obarczone VAT-em przy sprzedaży w przypadku, gdy były one przedmiotem tzw. prywatnej dzierżawy?

Wydaje się że istnieje inne wyjście, aby podatku nie płacić. Nie ma bowiem przeszkód, aby z chwilą zakończenia umowy dzierżawy czy najmu grunt taki „wycofać” z działalności gospodarczej i przeznaczyć na własne cele prywatne, po czym po upływie pewnego okresu czasu sprzedać go już z tzw. majątku prywatnego. Sprzedaż majątku prywatnego nie podlega opodatkowaniu VAT. Ponadto jeżeli przy nabyciu gruntu nie wystąpiło prawo do odliczenia podatku naliczonego, nie ma też obowiązku jego wykazywania przy wycofywaniu go z działalności gospodarczej do majątku prywatnego. Niemniej takie postępowanie niewątpliwie może spotkać się ze sprzeciwem fiskusa, a co za tym idzie, może doprowadzić do sporu, który będzie musiał rozstrzygnąć sąd administracyjny.