Sprzedaż nieruchomości za granicą = podatek dochodowy w Polsce?

Przeczytaj także: PIT 2014: Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości

Niemniej w przypadku dochodów zagranicznych bardzo istotne są postanowienia zawartych pomiędzy Polską a danymi państwami umów w sprawie zapobieżenia podwójnemu opodatkowaniu, co szczególnie ważne może okazać się właśnie przy nieruchomościach.

Załóżmy dla przykładu, że Jan Kowalski otrzymał w 2013 r. w darowiźnie mieszkanie na terytorium Niemiec. Ze swoją rodziną mieszka jednak w Polsce. Tutaj też posiada tzw. ośrodek interesów życiowych. W związku z tym mieszkanie to postanowił sprzedać. Czy od tej transakcji będzie musiał zapłacić podatek dochodowy w Polsce?

Opierając się jedynie na przepisach polskiej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – tak. Ta bowiem mówi, że przychód z tzw. prywatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych powstaje, gdy zbycie to z jednej strony nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, z drugiej zaś ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca tego roku kalendarzowego, w którym dana nieruchomość, czy prawo majątkowe, została nabyta lub wybudowana. Opodatkowany jest tutaj dochód z takiego odpłatnego zbycia, zaś stawka podatku wynosi 19%.

Niemniej wskazana wyżej ustawa o podatku dochodowym mówi też, że jej przepisy stosuje się z uwzględnieniem umów o unikaniu podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.

Ponieważ przedmiotowa nieruchomość znajduje się w Niemczech, istotne będą postanowienia wynikające z umowy z dnia 14 maja 2003 r. między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Federalną Niemiec w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od majątku (Dz. U. z 2005 r. nr 12, poz. 90).

Art. 13 ust. 1 tejże umowy mówi zaś, że zyski osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie (a więc w naszym przypadku w Polsce), z przeniesienia własności majątku nieruchomego w rozumieniu artykułu 6 i położonego w drugim Umawiającym się Państwie (czyli Niemczech), mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie (Niemczech).

Pojęcie „majątek nieruchomy” ma takie znaczenie, jakie nadaje mu prawo tego Umawiającego się Państwa, na terytorium którego dany majątek jest położony. Określenie to obejmuje w każdym przypadku mienie przynależne do majątku nieruchomego, żywy i martwy inwentarz gospodarstw rolnych i leśnych, prawa, do których mają zastosowanie przepisy prawa powszechnego dotyczące nieruchomości gruntowych, prawa użytkowania nieruchomości, jak również prawa do stałych lub zmiennych świadczeń z tytułu eksploatacji lub prawa do eksploatacji złóż mineralnych, źródeł i innych zasobów naturalnych; statki morskie, statki żeglugi śródlądowej i statki powietrzne nie stanowią majątku nieruchomego.

Ponieważ dochód ten może być opodatkowany w Niemczech, konieczne jest zastosowanie do niego odpowiedniej metody o unikaniu podwójnego opodatkowania. W omawianym przypadku mamy do czynienia z osobą mającą miejsce zamieszkania w Polsce. Konieczne zatem jest tutaj odniesienie się do art. 24 ust. 2 lit. a) wskazanej umowy [lit. b) zawiera pewne wyjątki, jednakże te w naszym przypadku nie są istotne].

Wskazana regulacja mówi mianowicie, że jeżeli osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w Rzeczypospolitej Polskiej osiąga dochód lub posiada majątek, który zgodnie z postanowieniami niniejszej umowy może być opodatkowany w Republice Federalnej Niemiec (a z takim przypadkiem mamy do czynienia, o czym mówi przytoczony wyżej art. 13), wówczas Rzeczpospolita Polska zwolni taki dochód lub majątek od opodatkowania. Rzeczpospolita Polska może przy obliczaniu kwoty podatku od pozostałego dochodu lub majątku tej osoby zastosować stawkę podatkową, która byłaby zastosowana, gdyby dochód lub majątek zwolniony od opodatkowania nie podlegał takiemu zwolnieniu.

Metoda wyłączenia z progresją polega na tym, że dochód uzyskany za granicą w Polsce jest zwolniony od opodatkowania, niemniej trzeba go uwzględnić przy obliczaniu kwoty podatku od dochodów, które tutaj podlegają opodatkowaniu zgodnie z obowiązującą skalą podatkową (może on wpłynąć na wysokość stawki podatku, gdy ta jest progresywna). W przypadku nieruchomości ustawodawca nakazuje jednakże stosować jednolitą, 19% stawkę podatku bez względu na wysokość dochodu. Co za tym idzie, dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości znajdującej się w Niemczech jest zwolniony z podatku w Polsce. Nie wpłynie także na wysokość opodatkowania innych dochodów uzyskanych z tego samego źródła w Polsce.