Sprzedaż nieruchomości i cele mieszkaniowe: kolejność czynności

Przeczytaj także: Sprzedaż mieszkania po podziale majątku wspólnego w PIT

Termin wydatkowania środków

Termin na wydatkowanie pieniędzy na cele mieszkaniowe wynosi dwa lata – liczone, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131) updof: „począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie”. Oznacza to, że przychód uzyskany ze sprzedaży wydać można maksymalnie w ciągu 2 lat od końca roku podatkowego (31 grudnia), w którym nastąpiła sprzedaż. W przypadku zatem środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości w roku 2013 – należy wydatkować w roku 2014 i 2015, zaś te które będą uzyskane w roku 2014 – należy przeznaczyć na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych przez 2015 i 2016 r.

Jeżeli chcemy skorzystać ze zwolnienia, musimy posiadać udokumentowane dowody poniesienia ww. wydatków na nabycie nowej nieruchomości. Nie muszą to być wyłącznie faktury, mogą to być również umowy, rachunki, dowody przelewów na rachunki bankowe.

Sprzedaż, następnie nabycie czy może nabycie, a potem sprzedaż – kolejność dokonywania transakcji

Artykuł 21 ust. 1 pkt 131) updof stanowi, iż dla skorzystania z odliczenia wydatkowany na własne cele mieszkaniowe ma być przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego. Brzmienie przepisu wskazuje, że celem jest wydatkowanie konkretnie tego przychodu, który został uzyskany ze zbycia nieruchomości. Nie wskazuje na kolejność dokonywanych transakcji, a jedynie na źródło przychodu. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 5 lutego 2013 roku o sygn. IBPBII/2/415-1548/12/AK podkreślił, iż „Skoro zatem w przedmiotowej sprawie zapłata części ceny nabycia lokalu M2 nastąpiła ze środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania M1 - miała bowiem miejsce po dniu podpisaniu ostatecznej umowy sprzedaży mieszkania M1, kiedy wnioskodawca dysponował już całą kwotą z jego sprzedaży i dokonana została w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży mieszkania M1, to uznać należy, iż wydatki te zawierają się w katalogu celów, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych [przepis uchylony, swą treścią odpowiadał obecnie obowiązującemu dla nieruchomości nabytych po dniu 1 stycznia 2009 roku art. 21 ust. 1 pkt 131) updof. Brzmienie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) : "Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c): a) w części wydatkowanej na nabycie w kraju, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, lub na nabycie wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowej: prawa do jednorodzinnego domu mieszkalnego, prawa do lokalu mieszkalnego w małym domu mieszkalnym oraz na budowę, rozbudowę albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego".].

Istotne znaczenie ma bowiem data faktycznego wydatkowania przychodu ze sprzedaży tj. data wydatkowania środków ze sprzedaży mieszkania M1 - czyli po podpisaniu ostatecznej umowy sprzedaży tego mieszkania - na zapłatę ceny nabycia mieszkania M2, w ustawowo określonym terminie. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy mówiąc o wydatkach poniesionych „na nabycie” m.in. lokalu mieszkalnego obejmuje m.in. cenę zakupu tego lokalu. Tym samym wydatki poniesione nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży mieszkania na zapłatę ceny nabycia innego mieszkania są wydatkami mieszczącymi się w katalogu zawartym w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli zatem wnioskodawca uzyskany po dniu podpisania ostatecznej umowy sprzedaży mieszkania M1 przychód faktycznie wydatkował na zapłatę części ceny zakupu mieszkania M2, to uznać należy, iż w tej części będzie on korzystał ze zwolnienia na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy bowiem nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży mieszkania M1 został wydatkowany na zapłatę ceny za nabycie mieszkania M2. (…) Podkreślić jednak należy, że z istoty rozwiązania zawartego ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że ze zwolnienia może korzystać przychód ze sprzedaży nieruchomości pod warunkiem wydatkowania na cele mieszkaniowe.

Tym samym udokumentować należy sposób wydatkowania tego właśnie przychodu, a nie przychodu wydatkowanego zanim jeszcze u podatnika pojawił się przychód ze sprzedaży. Przepis jednoznacznie bowiem stanowi, że nie chodzi o wydatkowanie na cele mieszkaniowe jakiegokolwiek przychodu, ale o wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży. Jednakże w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa powyżej, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zaliczki, przedpłaty, zadatki) i wydatkowane na cele wskazane w ustawie przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane umową przedwstępną. Tak więc dopuszczalne jest skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy również w sytuacji, gdy środki wydatkowane na remont nieruchomości stanowiącej własność lub współwłasność podatnika pochodziły z zadatku czy zaliczki otrzymanych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej, jeżeli dojdzie w istocie do zawarcia umowy właściwej.” W stanie faktycznym Wnioskodawca dnia 30 grudnia 2009 roku podpisał umowę przedwstępną zakupu mieszkania, 31 maja 2010 roku podpisana została ostateczna umowa jego zakupu, natomiast 20 września 2010 roku podpisano przedwstępną umowę sprzedaży mieszkania, a dopiero 30 listopada 2010 roku ostateczną umowę sprzedaży tego mieszkania.

Powyższe oznacza, że dla skorzystania z odliczenia nie jest istotne, kiedy i jaka zostanie zawarta umowa – czy przedwstępna, czy ostateczna, zakupu czy sprzedaży. Najważniejsze, by harmonogram wpłat był tak przewidziany, by można było ustalić, że wpłata poszczególnych płatności na rzecz zakupu mieszkania pochodziła ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. Bardzo ważne zatem będzie określenie harmonogramów wpłat oraz posiadanie dowodów przepływów pieniężnych.

Zeznanie podatkowe

W roku następującym po zbyciu pierwotnie posiadanej nieruchomości, do 30 kwietnia składamy deklarację podatkową PIT-39, w której deklarujemy, czy zamierzamy wydatkować uzyskany przychód na nabycie nowej własności. Obecnie nie ma obowiązku składania specjalnego odrębnego oświadczenia o zamiarze zakupu nowej nieruchomości na cele mieszkaniowe.

Brak wydatkowania zadeklarowanej kwoty lub wydatkowanie w niższej wysokości

Jeżeli po upływie wskazanego dwuletniego okresu pieniądze nie zostaną wydane na własne cele mieszkaniowe albo wydamy mniej niż zadeklarowaliśmy, należy złożyć korektę zeznania podatkowego PIT-39 i zapłacić podatek (19%) wraz z odsetkami od zaległości podatkowych. Odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności do dnia zapłaty podatku włącznie – tj. od 1 maja roku, w którym złożyliśmy zeznanie PIT-39. Wysokość odsetek jest zmienna, bowiem uzależniona jest od wysokości podstawowej stopy oprocentowania kredytu lombardowego. Do ustalenia jej wysokości pomocne są kalkulatory odsetek od zaległości podatkowych dostępne w Internecie. Jest to jedyna sankcja, jaka grozi za niewydatkowanie zadeklarowanej kwoty na cele mieszkaniowe, Urząd Skarbowy nie nakłada dodatkowo żadnych kar. Na wezwanie urzędu należy przedłożyć dowody potwierdzające prawo do skorzystania ze zwolnienia.