Wydatki na własne cele mieszkaniowe w podatku dochodowym

Przeczytaj także: Sprzedaż mieszkania między małżonkami: fiskus kwestionuje ulgę mieszkaniową

Podstawowe informacje

Artykuł 21 ust. 1 pkt 131) updof przewiduje, iż „dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych”.

Ustęp 25 reguluje, co uważa się za takie wydatki. Są to:
„1) wydatki poniesione na:

• nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
  - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;”
  Artykuł 21 ust. 26 updof stanowi z kolei, iż: „Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.”

Biorąc pod uwagę takie brzmienie przepisów pojawić się może kilka wątpliwości natury praktycznej.

Wynajem – tak czy nie? Organy podatkowe: raz tak, raz nie.

Organy w wydawanych interpretacjach podatkowych nie są zgodne co do tego, czy realizacja „własnych celów mieszkaniowych” obejmuje li tylko sytuacje nabycia nieruchomości w celu zamieszkania przez samego podatnika, czy też podatnik ten może nieruchomość tę nabyć dla siebie a następnie wynająć w części albo w całości mając np. zamiar przyszłego zamieszkania w nieruchomości. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w wydanej dnia 7 grudnia 2011 roku w sprawie o sygn. akt IBPBII/2/415-1004/11/ŁCz interpretacji indywidualnej stwierdził np., że „Realizacja własnych celów mieszkaniowych winna polegać na tym, że w przypadku nabycia nowej nieruchomości to w niej podatnik faktycznie winien takie cele realizować. Tymczasem w opisanym we wniosku zdarzeniu wnioskodawczyni wskazała, iż zakupiony lokal mieszkalny zamierza wynająć. (…) Już z literalnego brzmienia powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że przeznaczając lokal mieszkalny na wynajem innej osobie lub osobom wnioskodawczyni nie spełnia przesłanki określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obligującej wnioskodawczynię do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych w nowo nabytym lokalu mieszkalnym. Tym samym w nieruchomości tej cele mieszkaniowe realizować będzie nie wnioskodawczyni, lecz najemca lokalu mieszkalnego. Powyższe oznacza, że w żadnej mierze nie można pogodzić tak przedstawionego zdarzenia z przesłanką wynikającą z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

O własnych potrzebach nie sposób mówić, gdy podatnik zakupił lokal mieszkalny w celach najmu całości lub części i istotnie wynajmuje lokal mieszkalny w celach zarobkowych.”. Wojewódzki Sąd Administracyjny Łodzi w wyroku z dnia 24 lutego 2012 roku orzekł, iż przeznaczenie przychodu ze zbycia nieruchomości na nabycie lokalu mieszkalnego w celu jego odsprzedaży lub wynajmu nie uprawnia do skorzystania ze zwolnienia podatkowego (I SA/Łd 1639/11). Podobne rozstrzygnięcie zapadło w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 12 września 2012 roku, sygn. akt I SA/Łd 874/12: „Wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości zgodnie z treścią art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o pdf świadczy jedynie o tym, że wydatek został poniesiony na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131.